Kurzantwort
Der Debt Yield setzt den operativen Nettoertrag ( NOI ) einer Immobilie ins Verhältnis zur Darlehenssumme und zeigt damit, wie viel laufenden Objektertrag jeder finanzierte Euro erzeugt. Je höher der Debt Yield bei ansonsten gleichen Bedingungen ist, desto größer ist grundsätzlich der Ertragspuffer gegenüber der Verschuldung. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Die Berechnung lautet: Debt Yield = NOI ÷ Darlehensbetrag × 100; auch die US-Bankenaufsicht OCC definiert die Kennzahl als Verhältnis von Net Operating Income und Darlehensbetrag.
Erwirtschaftet eine Immobilie ein jährliches NOI von 18.000 Euro und beträgt das Darlehen 240.000 Euro, ergibt sich ein Debt Yield von 18.000 € ÷ 240.000 € × 100 = 7,5 %.
Anders als beim DSCR hängt der Debt Yield weder unmittelbar vom Sollzins noch von der vereinbarten Tilgung oder Laufzeit des Kredits ab, wodurch sich das Verhältnis zwischen Objektleistung und Verschuldung besonders klar erkennen lässt.
Steigt bei unverändertem Darlehen das NOI, erhöht sich der Debt Yield; steigt dagegen die Darlehenssumme bei gleichem NOI, sinkt er.
Soll bei einem NOI von 18.000 Euro beispielsweise ein Debt Yield von mindestens 8 % erreicht werden, ergibt sich rechnerisch ein maximales Darlehen von 18.000 € ÷ 0,08 = 225.000 Euro.
Der Debt Yield vergleicht NOI und Darlehenshöhe, der DSCR vergleicht NOI und laufenden Kapitaldienst und der Beleihungsauslauf stellt die Finanzierung ins Verhältnis zum Beleihungswert beziehungsweise zur relevanten Objektbewertung.
Im internationalen gewerblichen Immobilienkreditgeschäft wird der Debt Yield neben LTV und DSCR als wichtige Risikokennzahl eingesetzt; Trepp beschreibt diese drei Größen ausdrücklich als unterschiedliche Tests bei der Bemessung von Immobilienkrediten.
Auch wenn eine deutsche Bank bei der Finanzierung einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung dem Kunden keinen ausdrücklichen Debt-Yield-Wert nennen muss, kann die Kennzahl für den Anleger selbst einen zusätzlichen Blick auf das Verhältnis von Ertragskraft und Verschuldung liefern.
Welcher Debt Yield angemessen ist, hängt unter anderem von Objektart, Markt, Ertragsstabilität und Risiko ab, weshalb pauschale Grenzwerte nicht auf jede Kapitalanlageimmobilie übertragen werden sollten.
Der Debt Yield beantwortet im Kern eine sehr verständliche Frage: „Wie viel operativen Jahresertrag produziert meine Immobilie im Verhältnis zu dem Geld, das mir die Bank geliehen hat?“
Nehmen wir zwei identische Immobilien mit jeweils 18.000 Euro NOI. Wird die eine mit 180.000 Euro und die andere mit 300.000 Euro finanziert, beträgt der Debt Yield 10 % beziehungsweise 6 % – obwohl das Objekt selbst exakt denselben Ertrag erwirtschaftet.
Gerade das finden wir interessant. Ein außergewöhnlich günstiger Zinssatz kann einen Cashflow oder DSCR deutlich verbessern, verändert den Debt Yield aber nicht, solange NOI und Darlehenshöhe unverändert bleiben.
Bei einer späteren Anschlussfinanzierung kann ein über die Jahre gestiegenes NOI zusammen mit einer gesunkenen Restschuld den Debt Yield deutlich verbessern. Das Objekt steht dann aus Sicht dieser Kennzahl finanziell robuster da als unmittelbar nach dem Kauf.
Ein besonders hoher Debt Yield kann schlicht dadurch entstehen, dass sehr viel Eigenkapital eingesetzt und nur wenig finanziert wurde. Das reduziert Finanzierungsrisiken, kann aber gleichzeitig die Eigenkapitalrendite und die verfügbare Liquidität beeinflussen.
Für die Fremdfinanzierung finden wir die Kombination besonders interessant:
Beleihungsauslauf: Wie hoch ist die Verschuldung im Verhältnis zum Immobilienwert?
DSCR: Wie gut trägt der laufende Ertrag den Kapitaldienst?
Debt Yield: Wie viel operativer Ertrag steht der gesamten Darlehenssumme gegenüber?
Für den klassischen Käufer einer einzelnen Eigentumswohnung ist der Debt Yield weniger etabliert als Mietrendite oder Cashflow. Wer Kapitalanlageimmobilien jedoch systematisch rechnen und Finanzierungsrisiken verstehen möchte, erhält damit eine sehr nützliche zusätzliche Perspektive.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
OCC – Commercial Real Estate Lending: Debt Yield, DSCR und LTV
CBRE – Debt Yield im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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