Kurzantwort
Der Return on Investment ( ROI ) setzt den wirtschaftlichen Gewinn einer Investition ins Verhältnis zum dafür eingesetzten Kapital und zeigt damit vereinfacht, wie rentabel eine Investition war oder voraussichtlich sein wird. Bei Immobilien muss allerdings genau definiert werden, welche Erträge, Kosten und welcher Kapitaleinsatz in die Berechnung einfließen. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Vereinfacht lautet die Formel: ROI = Gewinn ÷ eingesetztes Kapital × 100; auch Haufe beschreibt den ROI als Kennzahl zur Beurteilung der Rentabilität von Investitionsvorhaben.
Wer insgesamt 100.000 Euro Kapital einsetzt und daraus innerhalb des betrachteten Zeitraums einen wirtschaftlichen Gewinn von 8.000 Euro erzielt, kommt vereinfacht auf einen ROI von 8 %.
Zum Ergebnis können je nach gewählter Betrachtung beispielsweise laufende Mieterträge abzüglich Kosten, Finanzierungsergebnisse, ein späterer Verkaufsgewinn oder andere realisierte Erträge gehören.
Je nachdem, ob der gesamte Kaufpreis einschließlich Nebenkosten oder lediglich das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital zugrunde gelegt wird, beantwortet die Rechnung eine andere wirtschaftliche Frage.
Wird nur das Eigenkapital in den Nenner gestellt, nähert sich die Berechnung der Eigenkapitalrendite an; wird das gesamte investierte Kapital betrachtet, ähnelt sie stärker einer Objekt- beziehungsweise Gesamtkapitalrendite.
Die Brutto- und Nettomietrendite betrachten vor allem das Verhältnis zwischen Mietertrag und Immobilieninvestition, während die Eigenkapitalrendite zusätzlich die individuelle Kapitalstruktur berücksichtigt; Interhyp stellt diese Renditearten deshalb getrennt voneinander dar.
Ein ROI von beispielsweise 30 % über zehn Jahre ist etwas völlig anderes als eine jährliche Rendite von 30 %, weil der einfache ROI nicht automatisch auf ein Jahr umgerechnet wird.
Wenn Ein- und Auszahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten berücksichtigt werden sollen, kann der interne Zinsfuß ( IRR ) aussagekräftiger sein, weil er den zeitlichen Verlauf der Zahlungsströme einbezieht.
Die Kennzahl ist leicht verständlich und ermöglicht einen schnellen Vergleich von Gewinn und Kapitaleinsatz, sollte bei einer Kapitalanlageimmobilie aber immer zusammen mit Cashflow, Mietrendite, Restschuld und weiteren Kennzahlen betrachtet werden; auch die Volksbanken Raiffeisenbanken erläutern Rendite grundsätzlich als Verhältnis von Gewinn und eingesetztem Kapital.
Der Begriff Return on Investment wird sehr häufig verwendet und klingt zunächst nach einer klar definierten Kennzahl. Bei Immobilien würden wir trotzdem immer zuerst fragen: „Welchen Gewinn teilen wir eigentlich durch welches Kapital?“
Der eine berücksichtigt vielleicht nur Mieteinnahmen und Kaufpreis, der nächste zusätzlich Finanzierung, Tilgung und Wertsteigerung. Beide schreiben anschließend „ROI“ über ihre Rechnung, obwohl sie wirtschaftlich etwas völlig Unterschiedliches berechnet haben.
Wenn wir ausschließlich die laufende Mietrendite meinen, nennen wir sie Brutto- oder Nettomietrendite. Wenn es um die Verzinsung des eigenen Geldes geht, sprechen wir von Eigenkapitalrendite, und wenn Zahlungsströme über viele Jahre berücksichtigt werden sollen, ist beispielsweise der IRR wesentlich präziser.
Als übergeordnete Frage „Wie viel wirtschaftlichen Gewinn erziele ich im Verhältnis zu meinem eingesetzten Kapital?“ ist der ROI hervorragend verständlich. Gerade für Anleger, die unterschiedliche Investments miteinander vergleichen möchten, bietet er einen guten ersten Blick.
Wir würden bei einer prognostizierten ROI-Berechnung klar zwischen bereits erzielten Ergebnissen und nur angenommenen zukünftigen Wertsteigerungen unterscheiden. Eine auf dem Papier angenommene Wertsteigerung ist noch kein realisierter Gewinn.
Eine Investition mit hohem errechnetem ROI kann gleichzeitig hohe Fremdfinanzierung, geringe Liquiditätsreserven oder erhebliche Risiken besitzen. Deshalb sollte die Kennzahl nie isoliert über eine Kaufentscheidung entscheiden.
Den ROI halten wir für eine wichtige und sehr verständliche Oberkennzahl. Für die detaillierte Analyse einer Kapitalanlageimmobilie bevorzugen wir jedoch präziser definierte Kennzahlen wie Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow, IRR und Restschuldentwicklung.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Haufe – Return on Investment zur Beurteilung von Investitionsobjekten
Interhyp – Brutto-, Netto-, Eigenkapital- und Objektrendite bei Immobilien
Volksbanken Raiffeisenbanken – Rendite: Definition und Berechnung
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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