Wie berechne ich den maximalen Kaufpreis einer Kapitalanlageimmobilie aus meiner gewünschten Rendite?

Ausführliche Antwort

Von der gewünschten Rendite rückwärts rechnen

Bei der Bruttomietrendite lautet die einfache Formel: maximaler Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete ÷ gewünschte Bruttomietrendite; bei 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete und gewünschten 4 % ergibt sich beispielsweise ein maximaler Kaufpreis von 300.000 Euro.

Für die Nettomietrendite müssen Kosten berücksichtigt werden

Soll stattdessen beispielsweise eine Nettomietrendite von 3 % erreicht werden, werden von den Mieteinnahmen zunächst nicht umlagefähige Kosten, kalkulatorische Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls ein Mietausfallwagnis abgezogen.

Ein Beispiel mit Nettomietrendite

Beträgt die Jahresnettokaltmiete 12.000 Euro und werden jährlich 2.000 Euro nicht umlagefähige Kosten angesetzt, verbleibt ein Jahresreinertrag von 10.000 Euro; bei 3 % gewünschter Nettomietrendite darf die gesamte Investition rechnerisch höchstens 10.000 € ÷ 0,03 = rund 333.333 Euro betragen.

Kaufnebenkosten reduzieren den möglichen Kaufpreis

Werden beispielsweise Kaufnebenkosten von insgesamt 10 % des Kaufpreises angenommen, ergibt sich aus maximal 333.333 Euro Gesamtinvestition ein Kaufpreis von ungefähr 333.333 € ÷ 1,10 = 303.030 Euro.

Die Rechnung funktioniert auch als Preisprüfung

Wird die Immobilie beispielsweise für 340.000 Euro angeboten, zeigt die Rückwärtsrechnung unmittelbar, dass der Preis für die gewünschte Rendite zu hoch wäre, sofern sich Mieteinnahmen und Kosten nicht entsprechend verbessern.

Finanzierung zunächst getrennt betrachten

Zins, Tilgung und persönlicher Eigenkapitaleinsatz gehören nicht unmittelbar in diese Objektkennzahl, sondern sollten anschließend über Cashflow, Eigenkapitalrendite und Finanzierung separat analysiert werden.

Der maximal errechnete Kaufpreis ist keine automatische Kaufempfehlung

Auch wenn ein Objekt die gewünschte rechnerische Rendite erreicht, müssen unter anderem Lage, Vermietbarkeit, Zustand, mögliche Sanierungen, WEG-Risiken und zukünftige Kosten geprüft werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir drehen die Verkaufsrechnung gerne einmal um

Bei Immobilienangeboten wird häufig vom vorhandenen Kaufpreis ausgegangen und anschließend berechnet, welche Rendite daraus entsteht. Wir finden die umgekehrte Frage mindestens genauso interessant: „Was dürfte diese Immobilie bei dieser Miete eigentlich kosten, damit meine gewünschte Rendite erreicht wird?“

Das schafft einen klaren Preisanker

Wenn beispielsweise bei einer gewünschten Rendite rechnerisch maximal 300.000 Euro herauskommen, das Objekt aber 350.000 Euro kosten soll, ist die Differenz sofort sichtbar. Man muss dann bewusst entscheiden, ob Lage, Qualität, Entwicklungsperspektive oder andere Vorteile diesen Aufpreis tatsächlich rechtfertigen.

Kleine Unterschiede können große Auswirkungen haben

Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete entspricht eine Bruttomietrendite von 4 % einem Kaufpreis von 300.000 Euro. Bei nur 3 % wären dagegen bereits 400.000 Euro möglich – ein Unterschied von 100.000 Euro, obwohl sich an der Miete nichts verändert hat.

Brutto reicht uns für die endgültige Entscheidung nicht

Die Bruttomietrendite eignet sich hervorragend für einen schnellen ersten Vergleich. Für eine ernsthafte Kaufentscheidung würden wir anschließend aber immer auch Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Cashflow, Finanzierung und weitere Risiken einbeziehen.

Die Rückwärtsrechnung vom gewünschten Renditeziel zum maximalen Kaufpreis gehört für uns zu den besonders praktischen Berechnungen, weil sie aus einer abstrakten Prozentzahl einen unmittelbar verständlichen Euro-Betrag für die Kaufpreisentscheidung macht.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Finanztip – Mietrendite berechnen: Formeln, Kosten und Beispiele

Interhyp – Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite bei Immobilien

Dr. Klein – Rendite einer Immobilie berechnen