Wie berechne ich die Rendite einer Kapitalanlageimmobilie, ohne eine Wertsteigerung zu unterstellen?

Ausführliche Antwort

Die Wertsteigerung zunächst auf null setzen

Bei einer konservativen Kalkulation wird zunächst unterstellt, dass die Immobilie ihren nominalen Wert lediglich hält und kein zusätzlicher Ertrag aus steigenden Immobilienpreisen entsteht. Damit wird sichtbar, ob sich das Investment auch ohne eine positive Preisentwicklung wirtschaftlich nachvollziehbar darstellen lässt.

Die Nettomietrendite zeigt die laufende Ertragskraft

Eine gebräuchliche Berechnung lautet vereinfacht: Nettomietrendite = Nettomieteinnahmen ÷ Gesamtinvestition × 100. Von der Jahresnettokaltmiete werden dafür insbesondere nicht umlagefähige laufende Kosten, Verwaltung und kalkulatorische Instandhaltung abgezogen; beim eingesetzten Kapital werden neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt. Finanztip und Dr. Klein stellen diese Berechnung ebenfalls als aussagekräftigere Weiterentwicklung der einfachen Bruttomietrendite dar.

Ein vereinfachtes Beispiel

Kostet eine Immobilie einschließlich Kaufnebenkosten 330.000 Euro, erzielt sie 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete und werden jährlich 2.000 Euro für nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung und Instandhaltung angesetzt, verbleiben 10.000 Euro Nettomieteinnahmen. Daraus ergibt sich eine Nettomietrendite von 10.000 € ÷ 330.000 € × 100 = rund 3,03 %.

Finanzierung und Cashflow zusätzlich betrachten

Bei einer fremdfinanzierten Immobilie sollte anschließend separat geprüft werden, welcher monatliche oder jährliche Cashflow nach Finanzierung und den tatsächlichen Zahlungsströmen verbleibt. Die Finanzierung sollte nicht einfach mit der Nettomietrendite vermischt werden, weil sonst die wirtschaftliche Qualität des Objekts und die individuelle Finanzierungsstruktur nicht mehr sauber voneinander getrennt werden können; Interhyp unterscheidet deshalb ebenfalls zwischen Mietrendite, Eigenkapitalrendite und Objektrendite.

Die 0-%-Annahme ist ein sinnvoller Belastungstest

Funktioniert die wirtschaftliche Betrachtung bereits bei 0 % Wertsteigerung, ist der Anleger weniger darauf angewiesen, dass zukünftige Käufer deutlich höhere Preise für die Immobilie bezahlen. Eine später tatsächlich eintretende Wertsteigerung wäre dann ein zusätzlicher positiver Effekt und nicht zwingende Voraussetzung dafür, dass die ursprüngliche Kalkulation aufgeht.

Wertsteigerungen sind nicht garantiert

Bei Renditeberechnungen werden zahlreiche zukünftige Größen lediglich geschätzt, beispielsweise Mieten, Instandhaltungskosten, Leerstände und der spätere Verkaufspreis. Dr. Klein weist deshalb ausdrücklich darauf hin, dass die tatsächliche Rendite von der ursprünglich erwarteten Rendite abweichen kann.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir rechnen zuerst ohne Rückenwind durch steigende Preise

Bei einer Kapitalanlageimmobilie würden wir uns nur ungern eine schwache laufende Rechnung dadurch schönrechnen, dass über viele Jahre automatisch hohe Wertsteigerungen unterstellt werden. Immobilien können langfristig deutlich im Wert steigen – sie müssen es aber weder jedes Jahr noch an jedem Standort.

Die Null-Prozent-Rechnung schafft Klarheit

Deshalb finden wir eine einfache Frage besonders hilfreich: „Was passiert mit meiner Rechnung, wenn die Immobilie in zehn Jahren nominal genauso viel wert ist wie heute?“ Wenn das Investment trotzdem wirtschaftlich nachvollziehbar funktioniert, ist das aus unserer Sicht ein gutes Zeichen.

Danach dürfen verschiedene Szenarien folgen

Im nächsten Schritt würden wir beispielsweise mit 0 %, 1 % und 2 % jährlicher Wertentwicklung rechnen und die Ergebnisse nebeneinanderstellen. Dadurch wird schnell sichtbar, wie stark der erwartete Gesamterfolg von der angenommenen Immobilienpreisentwicklung abhängig ist.

Gute Immobilien sollten nicht nur von einer Prognose leben

Eine gute Lage und langfristige Wertsteigerungschancen sind für uns wichtige Auswahlkriterien. Trotzdem bevorzugen wir grundsätzlich Immobilien, bei denen nicht erst eine optimistische Wertsteigerungsannahme notwendig ist, damit die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung vernünftig aussieht.

Die Nettomietrendite allein reicht ebenfalls nicht

Auch eine ordentliche Nettomietrendite sollte nicht isoliert betrachtet werden. Finanzierung, Cashflow, Restschuld, Instandhaltungsrisiken, Liquiditätsreserve und die persönlichen Ziele des Investors gehören aus unserer Sicht genauso in die Gesamtbewertung.

Die 0-%-Wertsteigerungsrechnung ist für uns keine zusätzliche komplizierte Renditekennzahl, sondern ein besonders einfacher Plausibilitäts- und Stresstest. Je weniger eine Investition auf optimistische Zukunftsannahmen angewiesen ist, desto belastbarer ist aus unserer Sicht die ursprüngliche Kalkulation.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.

Weiterführende Quellen

Finanztip – Mietrendite berechnen: Formel, Beispiele und Kostenpositionen

Interhyp – Rendite einer Immobilie als Kapitalanlage berechnen

Dr. Klein – Rendite einer Immobilie berechnen