Wie berechne ich den jährlichen Vermögenszuwachs einer Kapitalanlageimmobilie aus Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung?

Ausführliche Antwort

Drei Komponenten bestimmen den Vermögenszuwachs

Für eine vereinfachte Betrachtung kann gerechnet werden: Vermögenszuwachs = Cashflow nach vollständiger Kreditrate + Tilgung + Wertveränderung der Immobilie. Die Tilgung wird wieder hinzugerechnet, weil sie zwar die verfügbare Liquidität reduziert, gleichzeitig aber die Darlehensschuld senkt und damit das rechnerische Eigenkapital des Eigentümers erhöht; auch Haufe unterscheidet ausdrücklich zwischen Liquiditätsrechnung und Vermögensmehrung durch Tilgung.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, eine Wohnung hat einen aktuellen Wert von 300.000 Euro, der jährliche Cashflow nach laufenden Kosten und vollständiger Kreditrate beträgt minus 1.200 Euro, im betreffenden Jahr werden 5.000 Euro Darlehen getilgt und für die Szenariorechnung wird eine Wertsteigerung von 1,5 % beziehungsweise 4.500 Euro angenommen. Dann ergibt sich vereinfacht ein rechnerischer Vermögenszuwachs von –1.200 € + 5.000 € + 4.500 € = 8.300 €.

Auch das eingesetzte Eigenkapital kann gegenübergestellt werden

Wurden einschließlich Kaufnebenkosten beispielsweise 90.000 Euro Eigenkapital eingesetzt, entsprechen 8.300 Euro rechnerisch rund 9,2 % des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals. Diese vereinfachte Verhältniszahl sollte jedoch nicht mit einer definierten Eigenkapitalrendite, Cash-on-Cash-Rendite oder dem internen Zinsfuß ( IRR ) gleichgesetzt werden, da diese Kennzahlen andere Zahlungsströme beziehungsweise Betrachtungszeiträume verwenden; auch Interhyp und Dr. Klein unterscheiden bei der Immobilienanalyse zwischen verschiedenen Renditekennzahlen.

Die Wertsteigerung ist zunächst nur eine Annahme

Eine angenommene Wertsteigerung von beispielsweise 1,5 % ist keine tatsächlich zugeflossene Einnahme, solange die Immobilie nicht zu diesem höheren Wert verkauft wurde. Der tatsächliche wirtschaftliche Erfolg kann außerdem durch Leerstand, Instandhaltung, Steuern, Finanzierungskosten sowie spätere Verkaufs- und Transaktionskosten beeinflusst werden.

Cashflow und Vermögenszuwachs sind nicht dasselbe

Eine Immobilie kann deshalb einen leicht negativen laufenden Cashflow haben und gleichzeitig durch die Tilgung des Darlehens und eine positive Wertentwicklung einen rechnerischen Vermögenszuwachs erzielen. Umgekehrt bedeutet ein positiver Cashflow allein noch nicht automatisch, dass eine Immobilie insgesamt ein attraktives Investment darstellt.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir schauen nicht nur auf den monatlichen Cashflow

Gerade bei Kapitalanlageimmobilien halten wir es für einen Fehler, ausschließlich zu fragen: „Wie viel bleibt jeden Monat übrig?“ Ein monatlicher Cashflow von beispielsweise minus 100 Euro sagt allein noch relativ wenig darüber aus, ob das Investment wirtschaftlich sinnvoll ist.

Tilgung verschwindet nicht einfach

Ein Teil der Kreditrate besteht aus Tilgung und reduziert Monat für Monat die Restschuld. Das Geld steht zwar nicht mehr als Liquidität auf dem Konto zur Verfügung, wirtschaftlich ist die Tilgung aber etwas völlig anderes als beispielsweise ein Kreditzins, eine Reparatur oder eine Verwaltungsgebühr.

Wertsteigerungen rechnen wir lieber vorsichtig

Bei der zukünftigen Wertentwicklung würden wir nicht nur mit einer einzigen optimistischen Zahl arbeiten. Sinnvoller finden wir beispielsweise drei Szenarien mit 0 %, 1 % und 2 % jährlicher Wertentwicklung, um zu erkennen, wie stark das Ergebnis von der angenommenen Immobilienpreisentwicklung abhängt.

Der Blick auf mehrere Kennzahlen ist entscheidend

Wir betrachten deshalb Cashflow, Tilgung, Restschuld, eingesetztes Eigenkapital und mögliche Wertentwicklung gemeinsam. Eine Immobilie, die bei einer einzelnen Kennzahl hervorragend aussieht, kann bei einer umfassenderen Betrachtung deutlich weniger attraktiv wirken – und umgekehrt.

Diese Rechnung gehört für uns zu den besonders nützlichen Ergänzungen der klassischen Renditekennzahlen, weil sie verständlich zeigt, dass Liquiditätsentwicklung und Vermögensentwicklung zwei unterschiedliche Dinge sind.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.

Weiterführende Quellen

Interhyp – Rendite einer Immobilie als Kapitalanlage berechnenInterhyp: Rendite berechnen – lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

Interhyp – Kapitalanlagerechner für Rendite und CashflowInterhyp: Mietrendite- und Cashflow-Rechner

Dr. Klein – Rendite einer Immobilie berechnenDr. Klein: Rendite berechnen für Ihre Immobilie

Haufe – Renditeberechnung bei ImmobilieninvestitionenHaufe: Renditeberechnung und Unterscheidung von Liquidität und Tilgung