Was ist die Cap Rate ( Kapitalisierungsrate ) einer Kapitalanlageimmobilie und wie wird sie berechnet?

Ausführliche Antwort

Die Cap Rate betrachtet die Immobilie vor Finanzierung

Die Capitalization Rate, kurz Cap Rate, ist eine international verbreitete Immobilienkennzahl und setzt den operativen Nettoertrag – häufig das Net Operating Income ( NOI ) – ins Verhältnis zum Wert beziehungsweise Kaufpreis der Immobilie.

Die Grundformel

Vereinfacht lautet die Berechnung: Cap Rate = NOI ÷ Immobilienwert × 100.

Ein einfaches Beispiel

Erwirtschaftet eine Immobilie ein jährliches NOI von 15.000 Euro und kostet 300.000 Euro, beträgt die Cap Rate 15.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 5 %.

Höhere und niedrigere Cap Rates

Bei gleichem NOI bedeutet ein niedrigerer Immobilienpreis eine höhere Cap Rate, während ein höherer Preis die Cap Rate reduziert; am Markt können höhere Cap Rates zugleich mit höheren wahrgenommenen Risiken beziehungsweise höheren Renditeanforderungen verbunden sein.

Die Finanzierung bleibt zunächst außen vor

Kreditzinsen, Tilgung und der individuelle Eigenkapitaleinsatz werden bei dieser Objektkennzahl grundsätzlich nicht berücksichtigt, sodass Immobilien mit unterschiedlichen Finanzierungen besser miteinander verglichen werden können.

Entscheidend ist die korrekte Ermittlung des NOI

Welche Einnahmen und laufenden Objektkosten in das NOI einfließen, muss einheitlich definiert werden, da ansonsten zwei scheinbar identische Cap Rates wirtschaftlich etwas Unterschiedliches ausdrücken können.

Verbindung zum Kaufpreisfaktor

Die Cap Rate ähnelt in ihrer Logik dem umgekehrten Kaufpreisfaktor, allerdings nur dann, wenn bei beiden Berechnungen exakt dieselbe Ertragsgröße verwendet wird; ein auf der Bruttokaltmiete beruhender Kaufpreisfaktor ist deshalb nicht einfach der Kehrwert einer auf dem NOI beruhenden Cap Rate.

Nicht mit dem deutschen Liegenschaftszinssatz gleichsetzen

Der in der deutschen Immobilienwertermittlung verwendete Liegenschaftszinssatz ist ebenfalls ein Kapitalisierungszinssatz, wird nach der ImmoWertV jedoch aus geeigneten Kaufpreisen und entsprechenden Reinerträgen des Grundstücksmarktes abgeleitet und innerhalb des Ertragswertverfahrens verwendet.

Vergleichbarkeit ist wichtiger als die einzelne Zahl

Cap Rates verschiedener Objekte sind vor allem dann aussagekräftig, wenn Erträge, Kosten und Bewertungszeitpunkt nach einer vergleichbaren Methodik bestimmt wurden.

Eine Cap Rate ersetzt keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung

Wertentwicklung, Finanzierung, Steuern, größere Investitionen, zukünftige Mietänderungen und der spätere Verkauf werden durch die einfache Cap Rate nicht vollständig erfasst.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine sehr gute Kennzahl für den ersten Objektvergleich

Wir finden die Cap Rate interessant, weil sie eine einfache Frage beantwortet: „Welchen laufenden operativen Ertrag produziert diese Immobilie im Verhältnis zu ihrem Preis?“

Den Kredit würden wir zunächst bewusst herauslassen

Zwei Anleger können dasselbe Objekt vollkommen unterschiedlich finanzieren. Das Objekt selbst wird dadurch aber weder besser noch schlechter, weshalb wir Objektqualität und Finanzierung zunächst gern getrennt betrachten.

Eine hohe Cap Rate ist nicht automatisch besser

Wenn zwei ansonsten vergleichbare Immobilien 3,5 % und 6 % Cap Rate erzielen, sieht die zweite zunächst attraktiver aus. Der Renditeunterschied kann aber beispielsweise auf eine schlechtere Lage, größeren Sanierungsbedarf, höhere Leerstandsrisiken oder eine schwierigere Mieterstruktur zurückzuführen sein.

Sehr niedrige Cap Rates können ebenfalls erklärbar sein

In besonders gefragten Lagen akzeptieren Käufer häufig höhere Kaufpreise und damit niedrigere laufende Anfangsrenditen, wenn sie dafür beispielsweise eine besonders hohe Vermietungssicherheit oder langfristig gute Entwicklungsperspektiven erwarten.

Wir würden Cap Rate und Kaufpreisfaktor gemeinsam ansehen

Beide Kennzahlen vermitteln schnell ein Gefühl dafür, wie teuer ein Objekt im Verhältnis zu seinem Ertrag ist. Die Cap Rate hat dabei den Vorteil, dass sie bei sauber ermitteltem NOI stärker auf den tatsächlich verbleibenden operativen Ertrag abstellt.

Bei kleinen Eigentumswohnungen nicht unnötig kompliziert machen

Für den privaten Käufer einer einzelnen Eigentumswohnung muss aus unserer Sicht niemand eine internationale institutionelle Immobilienanalyse nachbauen. Die Grundidee ist trotzdem wertvoll: Mieteinnahmen realistisch ansetzen, echte Eigentümerkosten abziehen und den verbleibenden Ertrag mit dem Kaufpreis vergleichen.

Als erste objektbezogene Renditekennzahl ist die Cap Rate sehr nützlich. Für eine Kaufentscheidung würden wir sie aber immer zusammen mit Nettomietrendite, Cashflow, Finanzierung, Restschuldentwicklung, Instandhaltungsrisiken und weiteren Kennzahlen betrachten.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.

Weiterführende Quellen

JLL – Capitalization Rate als wichtige Kennzahl bei Immobilieninvestitionen

RICS – Definition der Capitalisation Rate und Grundlagen der Immobilienbewertung

Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz – § 21 ImmoWertV zum Liegenschaftszinssatz