Wie hoch sollte die Restschuld einer Kapitalanlageimmobilie am Ende der ersten Zinsbindung noch sein?

Ausführliche Antwort

Die Restschuld ist der noch offene Kreditbetrag

Bei einem Annuitätendarlehen reduziert die laufende Tilgung den Kredit Monat für Monat. Am Ende der vereinbarten Sollzinsbindung verbleibt häufig noch eine Restschuld, die anschließend weiterfinanziert werden muss.

Ein Beispiel

Wer 300.000 Euro zu 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung finanziert und zehn Jahre lang eine konstante Rate zahlt, hat danach vereinfacht noch etwa 226.000 Euro Restschuld.

Damit wären rund 74.000 Euro beziehungsweise knapp 25 % des ursprünglichen Darlehens getilgt.

Der Tilgungssatz beeinflusst die Restschuld erheblich

Eine höhere anfängliche Tilgung führt bei ansonsten gleicher Finanzierung zu einer niedrigeren Restschuld. Deshalb sollten Tilgung und Sollzinsbindung immer gemeinsam betrachtet werden.

Die Restschuld bestimmt das Anschlusszinsrisiko

Müssen nach zehn Jahren noch 250.000 Euro weiterfinanziert werden, wirkt ein höherer zukünftiger Zinssatz auf diesen gesamten Betrag. Sind nur noch 120.000 Euro offen, fällt derselbe Zinsanstieg deutlich weniger ins Gewicht.

Deshalb ist nicht nur der Prozentwert wichtig

Eine Restschuld von beispielsweise 70 % des ursprünglichen Darlehens kann bei einer wirtschaftlich starken Immobilie, guten Mieteinnahmen und hoher Liquidität problemlos tragbar sein. Bei knappen Einnahmen und wenig Reserve können dagegen auch 50 % noch eine hohe Belastung darstellen.

Auch der zukünftige Immobilienwert spielt eine Rolle

Sinkt die Restschuld während gleichzeitig der Immobilienwert stabil bleibt oder steigt, verbessert sich regelmäßig das Verhältnis zwischen Kredit und Immobilienwert. Das kann die Ausgangslage für die spätere Finanzierung verbessern.

Sondertilgungen können zusätzliche Flexibilität schaffen

Bestehen vertragliche Sondertilgungsmöglichkeiten, kann vorhandene Liquidität während der Laufzeit genutzt werden, um die Restschuld stärker zu reduzieren. Ob das wirtschaftlich sinnvoller ist als die Liquidität anderweitig zu verwenden, muss individuell abgewogen werden.

Die Restschuld sollte deshalb schon vor dem Kauf bekannt sein

Ein Tilgungsplan zeigt bereits zu Beginn, wie hoch die voraussichtliche Restschuld zu verschiedenen Zeitpunkten sein wird.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir schauen nicht nur auf die heutige Monatsrate

Eine niedrige Anfangsrate kann angenehm wirken. Für uns ist aber mindestens genauso wichtig, wie viel Schulden nach zehn oder fünfzehn Jahren noch vorhanden sind.

Eine möglichst niedrige Restschuld ist trotzdem nicht automatisch optimal

Wer sehr hoch tilgt, muss monatlich mehr Geld in die Finanzierung stecken. Gerade Kapitalanleger möchten häufig bewusst Liquidität behalten oder weiteres Kapital für zusätzliche Investments einsetzen.

Deshalb suchen wir einen vernünftigen Mittelweg

Wir würden unterschiedliche Tilgungsvarianten nebeneinanderstellen und beispielsweise vergleichen, wie hoch Restschuld, Monatsrate und verbleibende Liquidität nach zehn Jahren aussehen.

Die Restschuld muss zum zukünftigen Zins passen

Besonders wichtig ist für uns die Kombination aus Restschuld und Anschlusszins. 200.000 Euro Restschuld bei 3 % sind etwas völlig anderes als dieselben 200.000 Euro bei 6 %.

Auch die persönliche Entwicklung darf berücksichtigt werden

In zehn Jahren können Einkommen und Vermögen des Anlegers deutlich höher sein. Gleichzeitig kann die Immobilie weiter getilgt und möglicherweise im Wert gestiegen sein.

Nicht auf steigende Immobilienpreise angewiesen sein

Wir würden eine Finanzierung möglichst nicht so konstruieren, dass sie nur dann funktioniert, wenn der Immobilienwert deutlich steigt. Die Tilgung sollte selbst einen nachvollziehbaren Schuldenabbau gewährleisten.

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung gehört für uns zu den wichtigsten Finanzierungskennzahlen einer Kapitalanlageimmobilie. Sie verbindet Tilgung, Zinsrisiko, Liquidität und zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten miteinander.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.

Weiterführende Quellen

Interhyp – Annuitätendarlehen, Tilgungsplan und Restschuld

Dr. Klein – Sollzinsbindung, Tilgung und Restschuld