Wie hoch sollte ich den zukünftigen Anschlusszins bei einer Kapitalanlageimmobilie vorsichtshalber kalkulieren?

Ausführliche Antwort

Entscheidend ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung

Nach Ablauf der Sollzinsbindung muss die dann noch vorhandene Restschuld zu den zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Konditionen weiterfinanziert werden. Steigt das Zinsniveau, kann dadurch die monatliche Belastung deutlich zunehmen.

Mit nur einem zukünftigen Zinssatz würden wir nicht rechnen

Statt beispielsweise einfach 4 % für die Zukunft anzunehmen, ist es sinnvoller, mehrere Zinsszenarien zu berechnen.

Ein einfaches Beispiel

Beträgt die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung noch 250.000 Euro, ergeben sich bei 2 % anfänglicher Tilgung vereinfacht folgende Belastungen:

4 % Zins + 2 % Tilgung = ca. 1.250 Euro monatlich

5 % Zins + 2 % Tilgung = ca. 1.458 Euro monatlich

6 % Zins + 2 % Tilgung = ca. 1.667 Euro monatlich

Der Unterschied zwischen 4 % und 6 % beträgt damit bereits rund 417 Euro monatlich.

Ein Zinsaufschlag von 1 bis 2 Prozentpunkten eignet sich gut für einen Stresstest

Das ist keine Prognose, sondern eine bewusst vorsichtigere Kalkulation. Wer heute beispielsweise mit 4 % finanziert, kann zusätzlich prüfen, ob die Immobilie bei 5 % und 6 % Anschlusszins weiterhin problemlos tragbar wäre.

Eine niedrige Restschuld reduziert das Risiko erheblich

Je stärker während der ersten Zinsbindung getilgt wurde, desto kleiner ist der Betrag, auf den ein später möglicherweise höherer Zinssatz wirkt. Die Verbraucherzentrale nennt deshalb eine höhere Tilgung und längere Zinsbindung ausdrücklich als Möglichkeiten, das Zinsänderungsrisiko zu reduzieren.

Auch die Beleihungssituation kann sich verbessern

Durch Tilgung sinkt die Restschuld. Entwickelt sich gleichzeitig der Immobilienwert stabil oder positiv, kann sich auch der Beleihungsauslauf verbessern und damit die Ausgangslage für spätere Finanzierungskonditionen günstiger werden.

Eine lange Zinsbindung erkauft Planungssicherheit

Längere Sollzinsbindungen können mit etwas höheren Anfangszinsen verbunden sein, verringern aber das Risiko, bereits nach wenigen Jahren zu deutlich ungünstigeren Konditionen weiterfinanzieren zu müssen.

Einen „richtigen“ Anschlusszins gibt es heute nicht

Für eine langfristige Kaufentscheidung ist deshalb weniger entscheidend, den zukünftigen Zinssatz möglichst genau vorherzusagen. Wichtiger ist die Frage: Bis zu welchem Zinssatz bleibt die Immobilie für den Anleger finanziell problemlos tragbar?

Aus unserer Beraterpraxis

Wir würden keine zehnjährige Zinsprognose als Wahrheit verkaufen

Ob die Zinsen in zehn Jahren bei 3 %, 5 % oder 7 % liegen, weiß heute niemand seriös.

Deshalb interessiert uns die Belastungsgrenze

Wir würden beispielsweise berechnen, wie sich der Cashflow bei 4 %, 5 % und 6 % Anschlusszins entwickelt und ab welchem Zinssatz der monatliche Eigenzuschuss unangenehm hoch wird.

Die Restschuld ist mindestens genauso wichtig wie der Zinssatz

Ein hoher Anschlusszins auf 100.000 Euro Restschuld kann wesentlich leichter verkraftbar sein als ein etwas niedrigerer Zinssatz auf 300.000 Euro Restschuld.

Mietentwicklung nicht automatisch gegenrechnen

Es wäre uns zu optimistisch zu sagen: „Bis dahin sind die Mieten bestimmt entsprechend gestiegen.“ Mieterhöhungen sind rechtlich, marktseitig und politisch begrenzt und sollten deshalb nicht automatisch jede zukünftige Zinssteigerung kompensieren müssen.

Ein höherer Anschlusszins muss nicht automatisch problematisch sein

Bis zum Ende der ersten Zinsbindung können die Restschuld gesunken, das Einkommen des Anlegers gestiegen und zusätzliche Liquiditätsreserven aufgebaut worden sein. Deshalb muss immer das Gesamtbild betrachtet werden.

Sicherheit sollte bewusst gewählt werden

Wer höhere Zinsschwankungen finanziell problemlos tragen kann, kann mehr Zinsrisiko akzeptieren. Wer bereits beim heutigen Zins sehr knapp kalkuliert, sollte aus unserer Sicht wesentlich vorsichtiger finanzieren.

Bei einer langfristig fremdfinanzierten Kapitalanlage ist für uns nicht entscheidend, ob die Finanzierung heute exakt aufgeht. Sie sollte auch bei einem deutlich höheren zukünftigen Zins noch beherrschbar bleiben.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

Verbraucherzentrale – Zinsänderungsrisiko und Anschlussfinanzierung

Dr. Klein – Sollzinsbindung und Anschlussfinanzierungsrisiko