Kurzantwort
Eine Sondertilgung kann sinnvoll sein, wenn ausreichend Liquiditätsreserven vorhanden sind und der sichere Vorteil durch geringere Restschuld und zukünftige Zinskosten attraktiver ist als die alternative Verwendung des Geldes. Bei Kapitalanlageimmobilien sollte jedoch besonders geprüft werden, ob die zusätzliche Entschuldung wichtiger ist als Liquidität für Rücklagen oder weitere Investments. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche freiwillige Rückzahlung außerhalb der normalen monatlichen Darlehensrate. Sie reduziert unmittelbar die Restschuld und damit die zukünftigen Zinskosten.
Ein allgemeiner gesetzlicher Anspruch auf jährliche Sondertilgungen besteht bei einem üblichen Immobiliendarlehen nicht. Umfang, Zeitpunkt und mögliche Kosten richten sich deshalb nach dem Darlehensvertrag; häufig werden beispielsweise jährliche Sondertilgungen bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme vereinbart.
Wer bei einem Darlehen mit 4 % Sollzins zusätzlich 10.000 Euro tilgt, reduziert seine verzinsliche Restschuld sofort um diesen Betrag. Allein im ersten folgenden Jahr fallen dadurch vereinfacht rund 400 Euro weniger Sollzinsen auf diese 10.000 Euro an; über die weitere Laufzeit entsteht ein zusätzlicher Zinseszinseffekt.
Eine frühe Sondertilgung wirkt über einen längeren Zeitraum auf die Restschuld und kann dadurch deutlich mehr Zinsen einsparen als dieselbe Zahlung kurz vor Ablauf der Zinsbindung.
Schuldzinsen können grundsätzlich Werbungskosten sein, soweit sie wirtschaftlich mit den Vermietungseinkünften zusammenhängen. Durch eine Sondertilgung sinken deshalb nicht nur die Zinskosten, sondern künftig auch die entsprechenden abzugsfähigen Schuldzinsen.
Eine steuerliche Absetzbarkeit ersetzt nur einen Teil der tatsächlichen Zinsbelastung. Ausschließlich deshalb zusätzliche Schulden zu behalten, um mehr Zinsen absetzen zu können, wäre wirtschaftlich nicht überzeugend.
Wer die 10.000 Euro nicht tilgt, kann sie als Liquiditätsreserve halten oder anderweitig investieren. Die eigentliche Entscheidung lautet deshalb: Ist die sichere Ersparnis durch die Sondertilgung attraktiver als der Nutzen, den das Kapital an anderer Stelle voraussichtlich bringt?
Eine Sondertilgung sollte nicht dazu führen, dass anschließend kein ausreichender finanzieller Puffer mehr für Mietausfall, Reparaturen, Sonderumlagen oder persönliche Ereignisse vorhanden ist.
Das Recht kostet bei vielen Angeboten keinen oder nur einen geringen Aufpreis und schafft Flexibilität. Ob es später tatsächlich genutzt wird, kann der Anleger dann jedes Jahr neu entscheiden.
Gerade für Kapitalanleger ist das wichtig. In einem Jahr kann eine Sondertilgung sinnvoll sein, im nächsten Jahr kann die Liquidität für eine weitere Immobilie oder eine größere Rücklage wertvoller sein.
Wir würden nicht 20.000 Euro sondertilgen, wenn dadurch praktisch keine frei verfügbare Liquidität mehr vorhanden ist. Finanzielle Stabilität steht für uns vor einer möglichst schnellen Entschuldung.
Je höher der Darlehenszins, desto attraktiver wird grundsätzlich die sichere Zinsersparnis durch eine Sondertilgung. Bei sehr günstiger Finanzierung kann es dagegen interessanter sein, das Kapital anderweitig einzusetzen.
Wer weitere Kapitalanlageimmobilien erwerben möchte, benötigt erneut Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Reserven. Zu aggressive Sondertilgungen können deshalb den Aufbau eines Immobilienportfolios verlangsamen.
Eine Sondertilgung verschwindet wirtschaftlich nicht: Sie reduziert die Verbindlichkeiten und erhöht damit das Nettovermögen des Eigentümers.
Wir sehen Sondertilgungen deshalb vor allem als strategische Option und nicht als jährliche Pflichtübung. Erst wenn ausreichende Reserven vorhanden sind, würden wir zwischen zusätzlicher Tilgung und alternativer Kapitalverwendung abwägen.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Interhyp – Sondertilgung bei der Immobilienfinanzierung
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