Wie berechne ich meinen rechnerischen Eigenkapitalanteil an einer Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Bei 350.000 Euro aktuellem Immobilienwert und 210.000 Euro Restschuld beträgt das rechnerische Eigenkapital 140.000 Euro und damit 140.000 € ÷ 350.000 € × 100 = 40 %.

Die Gegenkennzahl ist die aktuelle Verschuldungsquote

Wenn der rechnerische Eigenkapitalanteil 40 % beträgt, entsprechen die verbleibenden 60 % der Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert.

Fachlich lässt sich das über den cLTV herleiten

Die Deutsche Bundesbank bezeichnet das Verhältnis von ausstehendem Darlehen zum aktuellen Immobilienwert als current Loan-to-Value ( cLTV ); der hier verwendete rechnerische Eigenkapitalanteil entspricht vereinfacht 100 % minus cLTV.

Tilgung erhöht den Anteil

Sinkt die Restschuld bei unverändertem Immobilienwert, steigt der rechnerische Eigenkapitalanteil automatisch.

Auch der Immobilienwert wirkt mit

Steigt der aktuelle Immobilienwert bei gleichbleibender Restschuld, erhöht sich die Quote ebenfalls; bei fallenden Immobilienwerten kann sie dagegen wieder sinken.

Ein weiteres Beispiel

Bei 400.000 Euro Immobilienwert und 200.000 Euro Restschuld beträgt der rechnerische Eigenkapitalanteil genau 50 %.

Ein negativer Wert ist möglich

Übersteigt die Restschuld den aktuellen Immobilienwert, liegt der rechnerische Eigenkapitalanteil unter null; die Bundesbank betrachtet entsprechend einen cLTV von mehr als 100 % als erhöhte Risikosituation.

Nicht mit der Eigenkapitalquote beim Kauf verwechseln

Die anfängliche Eigenkapitalquote beschreibt, wie viel eigenes Kapital bei der Finanzierung eingesetzt wurde, während der hier berechnete Anteil die heutige Relation von Immobilienwert und Restschuld betrachtet.

Der Marktwert bleibt eine Schätzung

Solange die Immobilie nicht tatsächlich verkauft wurde, sollte der aktuelle Wert vorsichtig angesetzt werden; die Quote ist deshalb eine rechnerische Vermögenskennzahl und kein garantiert realisierbarer Verkaufserlös.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine sehr anschauliche Vermögenskennzahl

Uns gefällt diese Zahl, weil sie eine einfache Frage beantwortet: „Wie viel Prozent des heutigen Immobilienwertes sind rechnerisch nicht mehr durch meine Restschuld gebunden?“

Ein einfaches Beispiel

Aktueller Immobilienwert: 350.000 Euro

Restschuld: 210.000 Euro

Rechnerisches Eigenkapital: 140.000 Euro

Rechnerischer Eigenkapitalanteil: 40 %

Nach einigen Jahren kann sich viel verändern

Sinkt die Restschuld später auf 175.000 Euro und bleibt der Immobilienwert bei 350.000 Euro, steigt der rechnerische Eigenkapitalanteil auf 50 %.

Bei einer Wertsteigerung wirken zwei Effekte

Steigt der Immobilienwert zusätzlich auf 400.000 Euro und beträgt die Restschuld noch 175.000 Euro, ergibt sich ein rechnerisches Eigenkapital von 225.000 Euro beziehungsweise 56,25 %.

Wertsteigerungen würden wir vorsichtig behandeln

Die Tilgung lässt sich aus dem Darlehensvertrag relativ zuverlässig berechnen. Eine zukünftige Wertentwicklung der Immobilie ist dagegen nicht garantiert und sollte deshalb aus unserer Sicht nie unnötig optimistisch unterstellt werden.

Nicht mit frei verfügbarem Vermögen verwechseln

Ein Eigenkapitalanteil von 50 % bedeutet nicht, dass die Hälfte des Immobilienwertes auf einem Konto verfügbar ist. Um diese Substanz tatsächlich zu realisieren, wäre beispielsweise ein Verkauf oder eine zusätzliche Beleihung erforderlich.

Für die Entwicklung über viele Jahre sehr interessant

Wir würden diese Kennzahl beispielsweise alle paar Jahre aktualisieren und dabei aktuellen Immobilienwert, Restschuld, rechnerisches Eigenkapital in Euro und Eigenkapitalanteil in Prozent nebeneinanderstellen.

Der rechnerische Eigenkapitalanteil ist eine sehr einfache und aussagekräftige Kennzahl für den langfristigen Vermögensaufbau mit Immobilien. Er zeigt mit einer einzigen Prozentzahl, wie sich der Abstand zwischen aktuellem Immobilienwert und verbleibender Verschuldung entwickelt.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.

Weiterführende Quellen

Deutsche Bundesbank – Current Loan-to-Value: Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert

Europäische Zentralbank – Definition der Loan-to-Value Ratio

Verbraucherzentrale – Eigenkapital, Restschuld und Risiken der Immobilienfinanzierung