Kurzantwort
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Vereinfacht kann zunächst gerechnet werden: Gesamtnutzungsdauer – Gebäudealter = Restnutzungsdauer, wobei Modernisierungen, Zustand und unterlassene Instandhaltung den Wert verändern können. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Nach § 4 ImmoWertV bezeichnet die Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Wird beispielsweise mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer gerechnet und ist ein Gebäude 30 Jahre alt, ergeben sich zunächst 50 Jahre Restnutzungsdauer.
Anlage 1 der ImmoWertV verwendet für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser grundsätzlich eine modellhafte Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
Modernisierungen und Instandsetzungen können die Restnutzungsdauer verlängern, während unterlassene Instandhaltung oder ein schlechter Zustand sie verkürzen können.
Ein 70 Jahre altes Gebäude besitzt nicht automatisch nur noch zehn Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Der Gutachterausschuss Berlin verwendet beispielsweise bei älteren Wohngebäuden unterschiedliche Restnutzungsdauern abhängig vom Bauzustand und setzt bei gutem, normalem oder schlechtem Zustand entsprechend unterschiedliche Werte an.
Im Ertragswertverfahren werden Kapitalisierungs- und Abzinsungsfaktoren ausdrücklich unter Berücksichtigung von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz berechnet.
Bei ansonsten gleichen Annahmen kann eine längere wirtschaftliche Nutzbarkeit zu einem höheren kapitalisierten Ertragswert beitragen.
§ 7 EStG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine AfA nach einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer; diese steuerliche Betrachtung ist jedoch nicht automatisch mit der Restnutzungsdauer eines Verkehrswertgutachtens gleichzusetzen.
Die Aussage „Das Haus ist 60 Jahre alt“ sagt noch relativ wenig über seine wirtschaftliche Zukunft aus. Entscheidend ist, was in diesen 60 Jahren mit dem Gebäude passiert ist.
Gebäude A ist 60 Jahre alt, aber Dach, Leitungen, Fenster und Heiztechnik wurden umfangreich modernisiert.
Gebäude B ist ebenfalls 60 Jahre alt, weist jedoch erheblichen Sanierungsstau auf.
Obwohl beide dasselbe Baujahr haben, würden wir ihren zukünftigen wirtschaftlichen Zustand völlig unterschiedlich beurteilen.
Gerade bei älteren Gebäuden möchten wir wissen, wann Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung und andere wesentliche Bauteile erneuert wurden.
Ihr Modernisierungsmodell kann die rechnerische Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden erhöhen; bei einer Kernsanierung kann sie nach dem Modell sogar bis zu 90 % der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer erreichen.
Ein Gebäude fällt nach Ablauf einer bestimmten Jahreszahl selbstverständlich nicht zusammen. Es geht vielmehr um die wirtschaftlich verbleibende Nutzbarkeit unter üblichen Markt- und Bewirtschaftungsbedingungen.
Eine ältere Wohnung kann wirtschaftlich hervorragend sein, wenn das Gemeinschaftseigentum gut gepflegt und modernisiert wurde. Ein jüngeres Gebäude kann dagegen problematisch sein, wenn erhebliche Baumängel oder unterlassene Instandhaltung bestehen.
Wenn beispielsweise eine Restnutzungsdauer von 25 oder 50 Jahren angesetzt wird, würden wir verstehen wollen, welche Annahmen über Alter, Zustand und Modernisierungen dahinterstehen.
Eine besonders kurze Restnutzungsdauer kann steuerlich attraktiv wirken, weil sie möglicherweise eine höhere jährliche AfA ermöglicht. Wir würden deshalb eine wirtschaftliche Immobilienentscheidung niemals davon abhängig machen, dass eine bestimmte verkürzte steuerliche Nutzungsdauer später tatsächlich anerkannt wird.
Die Restnutzungsdauer ist eine etablierte Bewertungskennzahl und besonders bei älteren Bestandsimmobilien wichtig. Sie verbindet Baujahr, Gebäudezustand, Modernisierung und zukünftige wirtschaftliche Nutzbarkeit und gehört deshalb für uns zu den letzten Kennzahlen, die in einem umfassenden Kapitalanlage-FAQ nicht fehlen sollten.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Bundesrecht – § 4 ImmoWertV: Definition der Restnutzungsdauer
Gutachterausschuss Berlin – Restnutzungsdauer und Gebäudezustand in aktuellen Bewertungsmodellen
Bundesfinanzministerium – aktuelle Hinweise zur AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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