Kurzantwort
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens einer bestimmten Bodenrichtwertzone in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche an; der Wert des darauf stehenden Gebäudes ist darin nicht enthalten. Er ist eine wichtige Orientierung für die Bodenwertermittlung, entspricht aber nicht automatisch dem konkreten Bodenwert eines einzelnen Grundstücks. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Nach § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte auf Grundlage der Kaufpreissammlung als durchschnittliche Lagewerte des Bodens ermittelt.
§ 13 ImmoWertV legt fest, dass sich der Bodenrichtwert auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines typischen Bodenrichtwertgrundstücks bezieht.
Beträgt der Bodenrichtwert 1.000 Euro pro m² und besitzt ein Grundstück 500 m², ergibt sich zunächst ein überschlägiger Bodenwert von 500.000 Euro.
Auch bei bereits bebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut.
Das konkrete Grundstück kann hinsichtlich Nutzung, Größe, Zuschnitt, Entwicklungszustand oder anderer wertbeeinflussender Merkmale vom sogenannten Bodenrichtwertgrundstück abweichen.
Bei einer professionellen Bodenwertermittlung kann ein geeigneter Bodenrichtwert objektspezifisch angepasst werden.
Bei einer Eigentumswohnung gehört dem Käufer nicht ein eigenes separates Grundstück, sondern ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück.
Insbesondere bei Bewertungen und bei der steuerlichen Aufteilung eines Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden spielt der Wert des Grundstücks eine wichtige Rolle.
Die Gutachterausschüsse veröffentlichen ihre Bodenrichtwerte; in Berlin können beispielsweise die zum 1. Januar 2026 ermittelten Werte kostenlos über BORIS Berlin abgerufen werden.
Gerade in Städten mit hohen Grundstückspreisen möchten wir wissen, welchen Wert allein der Boden in dieser Lage ungefähr besitzt.
Bodenrichtwert: 1.200 €/m²
Grundstücksfläche der WEG: 1.000 m²
Überschlägiger Bodenwert des gesamten Grundstücks:
Besitzt die Wohnung beispielsweise 50/1.000 Miteigentumsanteile, entspräche ihr rein rechnerisch ein Anteil von 5 % beziehungsweise 60.000 Euro am überschlägigen Bodenwert.
Diese Rechnung ist hilfreich, aber nicht automatisch der steuerlich oder gutachterlich richtige Bodenwertanteil. Das konkrete Grundstück muss zum Bodenrichtwertgrundstück passen beziehungsweise entsprechend angepasst werden.
Ein erheblicher Teil des gesamten Immobilienwertes kann dort auf Grund und Boden entfallen. Das beeinflusst beispielsweise auch die steuerliche Kaufpreisaufteilung, weil Grund und Boden nicht abgeschrieben werden.
Er kann Ausdruck einer begehrten und knappen Lage sein. Gerade gute innerstädtische Standorte besitzen häufig entsprechend hohe Bodenwerte.
Eine Wohnung kann in einer Lage mit sehr hohem Bodenrichtwert eine relativ niedrige Mietrendite haben und trotzdem langfristig interessant sein. Umgekehrt macht ein niedriger Bodenrichtwert eine Immobilie noch lange nicht zu einem guten Investment.
Wenn zwei vermeintlich ähnliche Immobilien in Lagen mit deutlich unterschiedlichen Bodenrichtwerten stehen, kann dies einen Teil ihrer unterschiedlichen Kaufpreise erklären.
Für eine erste Orientierung bevorzugen wir amtliche Bodenrichtwertinformationen der Gutachterausschüsse gegenüber frei erfundenen oder rein werblichen Online-Schätzungen. Berlin stellt die Werte beispielsweise kostenlos über BORIS bereit.
Der Bodenrichtwert gehört für uns zu den wirklich grundlegenden deutschen Immobilienkennzahlen. Er erklärt zwar nicht allein, ob eine Kapitalanlage gut ist, hilft aber dabei, Lagewert, Bodenwert und Kaufpreisaufteilung wesentlich besser zu verstehen.
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
Bundesrecht – § 196 BauGB: Bodenrichtwerte
Bundesrecht – ImmoWertV: Bodenrichtwert und Bodenwertermittlung
Gutachterausschuss Berlin – Bodenrichtwerte und BORIS Berlin
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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