Kurzantwort
Der Ertragswert beschreibt den Wert einer Immobilie, der sich aus ihren marktüblich erzielbaren Erträgen sowie unter anderem Bodenwert, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ableitet. Er ist insbesondere bei ertragsorientierten Immobilien eine wichtige Bewertungsgröße, darf aber nicht einfach mit Kaufpreis oder Verkehrswert gleichgesetzt werden. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Nach § 27 ImmoWertV wird der Ertragswert grundsätzlich auf Basis der marktüblich erzielbaren Erträge einer Immobilie ermittelt.
Für die Berechnung werden insbesondere Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.
Der Rohertrag entspricht grundsätzlich den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen.
Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen im Bewertungsmodell unter anderem Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.
Der verbleibende Ertrag wird mithilfe von Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Kapitalisierungsfaktor auf einen heutigen Wert umgerechnet.
Jährlicher marktüblicher Reinertrag: 9.600 Euro
Restnutzungsdauer: 40 Jahre
Liegenschaftszinssatz: 3 %
Kapitalisierungsfaktor: rund 23,1
Kapitalisierter Reinertrag:
Beim allgemeinen Ertragswertverfahren wird der kapitalisierte Reinertragsanteil der baulichen Anlagen mit dem Bodenwert zusammengeführt. Zuvor wird bei diesem Verfahren die Bodenwertverzinsung aus dem Reinertrag herausgerechnet.
Die ImmoWertV unterscheidet das allgemeine, vereinfachte und periodische Ertragswertverfahren. Welche Variante geeignet ist, hängt vom Bewertungsobjekt und den Ertragsverhältnissen ab.
Liegt die aktuelle Miete deutlich unter oder über dem marktüblich erzielbaren Niveau, kann eine professionelle Wertermittlung nicht automatisch ausschließlich diese Vertragsmiete zugrunde legen.
Ein Käufer kann 300.000 Euro bezahlen, obwohl eine Ertragswertermittlung beispielsweise zu 280.000 oder 320.000 Euro führt.
Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt nach § 194 BauGB den unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbaren Preis. Die ImmoWertV sieht je nach Objekt und Marktpraxis neben dem Ertragswertverfahren auch Vergleichswert- und Sachwertverfahren vor.
Der Gutachterausschuss Berlin beschreibt das Ertragswertverfahren ausdrücklich als Verfahren zur Verkehrswertermittlung ertragsorientierter Immobilien, beispielsweise Mietwohnhäuser und Geschäftshäuser.
Gerade wenn ausreichend tatsächlich verkaufte vergleichbare Wohnungen vorhanden sind, kann die Marktbewertung einer Eigentumswohnung stark durch Vergleichspreise geprägt werden. Der Ertragswert bleibt trotzdem eine interessante zusätzliche Perspektive auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Kaufpreises.
Der Ertragswert verbindet mehrere Kennzahlen, die wir zuvor bereits einzeln betrachtet haben:
Mietertrag → Bewirtschaftungskosten → Reinertrag → Liegenschaftszinssatz → Restnutzungsdauer → Kapitalisierungsfaktor → Ertragswert.
Die einzelnen Kennzahlen wirken zunächst teilweise theoretisch. Beim Ertragswert erkennt man, wofür sie tatsächlich gebraucht werden.
Wird eine Wohnung für 350.000 Euro angeboten, während ihre nachhaltig erzielbaren Erträge nur eine wesentlich niedrigere Bewertung plausibel erscheinen lassen, würden wir genauer untersuchen, wodurch der Kaufpreis gerechtfertigt werden soll.
Liegt ein nachvollziehbar ermittelter Ertragswert deutlich über dem angebotenen Kaufpreis, wäre dies für uns zumindest ein Anlass, die Immobilie genauer zu prüfen.
Auch ein Ertragswert beruht auf Annahmen. Schon andere Ansätze bei marktüblicher Miete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer oder Liegenschaftszinssatz können das Ergebnis spürbar verändern.
Der Gutachterausschuss Berlin weist darauf hin, dass seine Liegenschaftszinssätze aus geeigneten Kaufpreisen und Reinerträgen unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer abgeleitet werden.
Wer Marktkennzahlen eines Gutachterausschusses verwendet, sollte auch die zugehörigen Bewertungsannahmen beachten. Andernfalls können scheinbar präzise Berechnungen zu falschen Ergebnissen führen.
Niemand muss vor jedem Wohnungskauf selbst ein vollständiges Verkehrswertgutachten erstellen. Wichtig ist zunächst zu verstehen: Der Wert einer Kapitalanlage hängt wesentlich davon ab, welche nachhaltigen Erträge das dafür eingesetzte Kapital erwirtschaften kann.
Den Ertragswert würden wir in einem umfassenden Kennzahlenbereich eindeutig nicht weglassen. Er gehört neben Kaufpreisfaktor, Mietrendite, Cashflow und Vergleichswerten zu den wichtigen Perspektiven, mit denen sich beurteilen lässt, ob ein verlangter Kaufpreis wirtschaftlich nachvollziehbar erscheint.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
Bundesrecht – ImmoWertV §§ 27–34: Ertragswertverfahren
Gutachterausschuss Berlin – Ertragswertverfahren
Bundesrecht – § 194 BauGB: Verkehrswert beziehungsweise Marktwert
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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