Welche Angaben zu Miete und Rendite in einem Immobilienexposé sollte ich besonders kritisch prüfen?

Ausführliche Antwort

Ist-Miete und Soll-Miete unterscheiden

Bei einer vermieteten Wohnung sollte klar erkennbar sein, welche Kaltmiete der Mieter aktuell tatsächlich schuldet und welche höhere Miete lediglich als zukünftig erzielbar dargestellt wird.

Mietvertrag als Grundlage verwenden

Miethöhe, Mietbeginn, Staffeln, Indexvereinbarungen und sonstige mietrelevante Regelungen sollten anhand des bestehenden Mietvertrags überprüft werden.

Jahresmiete selbst nachrechnen

Die im Exposé genannte Jahresnettokaltmiete sollte sich aus den tatsächlichen monatlichen Mietzahlungen nachvollziehbar ergeben.

Renditebegriff genau ansehen

Eine Bruttomietrendite berücksichtigt wesentlich weniger Kosten als eine detailliertere Wirtschaftlichkeitsrechnung und sollte deshalb nicht mit dem tatsächlich verbleibenden Ertrag verwechselt werden.

Kaufnebenkosten können fehlen

Wird die Rendite ausschließlich aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis berechnet, bleiben beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten zunächst außen vor.

Eigentümerkosten berücksichtigen

Nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile, Verwaltung, Instandhaltung und mögliche weitere Eigentümerkosten können die tatsächliche Wirtschaftlichkeit spürbar verändern.

Zukunftsannahmen getrennt darstellen

Mögliche Mietsteigerungen oder Wertentwicklungen sollten nicht so dargestellt werden, als wären sie bereits heute gesicherte Erträge.

Weiterführende seriöse Quellen:Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung und laufende Kosten§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete§ 557a BGB – Staffelmiete§ 557b BGB – Indexmiete

Aus unserer Beraterpraxis

Bei Renditeangaben rechnen wir grundsätzlich selbst nach

Wenn im Exposé beispielsweise „4,5 % Rendite“ steht, interessiert uns zuerst, welche Zahlen überhaupt in diese 4,5 % eingeflossen sind.

Besonders vorsichtig sind wir bei Soll-Mieten

Eine Wohnung ist für uns nicht heute wirtschaftlich besser, nur weil im Exposé steht, dass die Miete irgendwann deutlich erhöht werden könnte.

Die aktuelle Miete muss nachvollziehbar sein

Wir möchten sie im Mietvertrag und möglichst auch in den tatsächlichen Zahlungen wiederfinden.

Bruttorenditen eignen sich gut zum ersten Vergleich

Für eine Kaufentscheidung reichen sie uns aber nicht, weil wesentliche Eigentümerkosten darin noch nicht berücksichtigt sind.

Auch kleine Rechentricks verändern den Eindruck

Ein höher angesetzter zukünftiger Mietwert, nicht berücksichtigte Erwerbsnebenkosten oder ausgeblendete Eigentümerkosten können eine Immobilie auf dem Papier wesentlich attraktiver erscheinen lassen.

Deshalb bauen wir unsere eigene Wirtschaftlichkeitsrechnung auf

Wir übernehmen nicht die Rendite des Verkäufers, sondern berechnen aus Kaufpreis, tatsächlicher Miete, Finanzierung und realistischen Kosten, was die Immobilie für unseren Kunden wirklich bedeutet.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.