Wie berechne ich den Sanierungsbedarf im Verhältnis zum Kaufpreis einer Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Beträgt der Kaufpreis 300.000 Euro und sind unmittelbar oder in absehbarer Zeit Sanierungsmaßnahmen von 30.000 Euro einzuplanen, ergibt sich 30.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 10 % Sanierungskostenquote.

Der tatsächliche Kapitaleinsatz steigt

Ohne weitere Erwerbskosten erhöht sich der wirtschaftliche Aufwand in diesem Beispiel bereits von 300.000 auf 330.000 Euro.

Kaufnebenkosten kommen zusätzlich hinzu

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten erhöhen die Gesamtinvestition nochmals, sodass Kaufpreis und tatsächlicher Kapitalbedarf deutlich auseinanderliegen können.

Sanierungsbedarf vor dem Kauf prüfen

Die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin, dass gerade bei gebrauchten Immobilien größere Mängel oder Sanierungsbedarfe leicht übersehen werden können und für eine solide Kostenplanung vorher möglichst vollständig erfasst werden sollten.

Fachleute können bei der Kostenschätzung helfen

Bei größeren oder schwer einzuschätzenden Maßnahmen kann ein Sachverständiger beziehungsweise entsprechender Fachplaner helfen, den Zustand und die voraussichtlichen Kosten realistischer einzuordnen.

Auch die KfW arbeitet mit konkreten Sanierungskosten

Der KfW-Sanierungsrechner ermittelt anhand von Gebäudedaten mögliche energetische Maßnahmen und gibt hierfür überschlägige Kostenschätzungen aus.

Unterschiedliche Maßnahmen getrennt erfassen

Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder oder energetische Verbesserungen sollten möglichst einzeln kalkuliert werden, bevor daraus eine Gesamtsumme gebildet wird.

Bei Eigentumswohnungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden

Maßnahmen innerhalb der eigenen Wohnung können den Käufer unmittelbar treffen, während Sanierungen am Gemeinschaftseigentum über die WEG, vorhandene Rücklagen und gegebenenfalls zusätzliche Umlagen finanziert werden.

Die Quote ist kein Qualitätsurteil für sich allein

Eine Immobilie mit 15 % Sanierungsbedarf kann wirtschaftlich attraktiver sein als ein vollständig saniertes Objekt, wenn der Kaufpreis entsprechend niedriger ist und die Maßnahmen realistisch kalkuliert wurden.

Die Kennzahl ist ein Praxiswert

Die Sanierungskostenquote ist keine gesetzlich standardisierte Immobilienkennzahl, sondern ein sehr einfacher Plausibilitätscheck, der Kaufpreis und absehbaren zusätzlichen Investitionsbedarf miteinander verbindet.

Aus unserer Beraterpraxis

Der Angebotspreis allein interessiert uns nicht

Eine Wohnung für 250.000 Euro kann teurer sein als eine Wohnung für 270.000 Euro, wenn bei der vermeintlich günstigeren Wohnung kurz nach dem Kauf noch 40.000 oder 50.000 Euro investiert werden müssen.

Ein einfaches Beispiel

Kaufpreis: 300.000 Euro

Absehbare Sanierungskosten: 30.000 Euro

Sanierungskostenquote: 10 %

Kaufpreis plus Sanierung: 330.000 Euro

Kaufnebenkosten sind dabei noch nicht berücksichtigt.

Bei 20 Prozent wird der Unterschied sehr deutlich

60.000 Euro Sanierungskosten bei 300.000 Euro Kaufpreis entsprechen bereits 20 % des Kaufpreises. Aus einer scheinbaren 300.000-Euro-Immobilie wird damit wirtschaftlich sehr schnell ein deutlich größeres Investment.

Ein niedriger Kaufpreis kann trotzdem sehr attraktiv sein

Wir würden Sanierungsbedarf nicht automatisch negativ beurteilen. Wird eine Wohnung beispielsweise deutlich unter ihrem Wert im modernisierten Zustand gekauft und sind Kosten sowie Durchführung beherrschbar, kann gerade darin eine interessante Chance liegen.

Gefährlich wird nicht der Sanierungsbedarf, sondern seine Überraschung

Problematisch finden wir insbesondere Situationen, in denen mit einem vermeintlich günstigen Kaufpreis kalkuliert wird und erst nach dem Kauf Dach, Heizung, Leitungen, Feuchtigkeit oder andere größere Themen sichtbar werden.

Bei größeren Maßnahmen lieber konservativ kalkulieren

Sanierungskosten lassen sich selten auf den Euro genau vorhersagen. Wir würden deshalb bei umfangreicheren Maßnahmen eher einen zusätzlichen Sicherheitspuffer einbauen als ausschließlich mit dem günstigsten Handwerkerangebot zu rechnen.

Auch KfW empfiehlt eine strukturierte Bestandsaufnahme

Die KfW weist darauf hin, dass Energieeffizienz-Experten zunächst den Ist-Zustand des Gebäudes aufnehmen und daraus Maßnahmen sowie die damit verbundenen Kosten ableiten können.

Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die WEG betrachten

Selbst wenn innerhalb der Wohnung alles modernisiert ist, können am Gemeinschaftseigentum erhebliche Maßnahmen bevorstehen. Deshalb würden wir eigene Sanierungskosten, WEG-Rücklage und absehbare Gemeinschaftssanierungen getrennt erfassen und anschließend zusammen betrachten.

Die Sanierungskostenquote gehört für uns zu den wichtigen einfachen Kaufkennzahlen bei Bestandsimmobilien. Sie zwingt dazu, nicht nur auf den Angebotspreis zu schauen, sondern zu fragen: „Wie teuer ist diese Immobilie tatsächlich, wenn ich den erkennbaren Investitionsbedarf mitrechne?“

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Verbraucherzentrale – Kosten- und Sanierungsrisiken beim Immobilienkauf

KfW – Sanierungsrechner mit überschlägigen Maßnahmen und Kosten

Sparkassen-Immobilien – Kaufpreis, Renovierung, Modernisierung und Sanierung gemeinsam kalkulieren