Wie problematisch sind Mietrückstände eines Bestandsmieters beim Kauf einer Kapitalanlagewohnung?

Ausführliche Antwort

Höhe und Dauer feststellen

Ein einmalig verspäteter Zahlungseingang ist anders zu bewerten als mehrere Monatsmieten, die über längere Zeit offenstehen.

Ursache klären

Mietrückstände können aus finanziellen Problemen des Mieters entstehen, aber auch mit einer Mietminderung oder einem Streit über Mängel beziehungsweise Betriebskosten zusammenhängen.

Mietkonto einsehen

Eine nachvollziehbare Aufstellung der Soll- und Ist-Zahlungen hilft zu erkennen, ob es sich um einen Einzelfall oder ein wiederkehrendes Zahlungsverhalten handelt.

Laufende Verfahren prüfen

Bestehen bereits Mahnungen, Kündigungen, Räumungsklagen oder sonstige Auseinandersetzungen, sollte der Käufer Umfang und Stand des Verfahrens vor dem Erwerb kennen.

Kündigungsrisiken nicht vereinfachen

Das BGB enthält zwar Kündigungsmöglichkeiten bei erheblichen Zahlungsrückständen, deren Voraussetzungen und Folgen hängen aber vom konkreten Einzelfall ab. (gesetze-im-internet.de)

Alte Forderungen gesondert behandeln

Vor dem Eigentumsübergang entstandene Mietforderungen gehen nicht allein durch den Immobilienkauf automatisch in jeder Hinsicht auf den Erwerber über; im Kaufvertrag sollte deshalb eindeutig geregelt werden, wie bestehende Rückstände behandelt werden.

Wirtschaftlichkeit konservativ rechnen

Bei einem bereits problematischen Zahlungsverlauf sollten mögliche Mietausfälle, Rechtskosten und zeitliche Verzögerungen in der Risikobewertung berücksichtigt werden.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung§ 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung von Wohnraum§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete

Aus unserer Beraterpraxis

Mietrückstände sind für uns kein Nebenthema

Wer eine vermietete Wohnung kauft, möchte laufende Einnahmen übernehmen – nicht unmittelbar ein Inkassoproblem.

Wir schauen auf das Muster

Eine einzelne verspätete Zahlung würden wir wesentlich entspannter bewerten als ständig wechselnde Rückstände über viele Monate.

Die Ursache ist entscheidend

Wenn der Mieter wegen eines ernsthaften, noch ungeklärten Mangels mindert, ist die Situation anders als bei dauerhaft fehlender Zahlungsfähigkeit.

Aussagen wie „Das klärt sich schon“ reichen uns nicht

Wir möchten Mietkonto, Schriftverkehr und gegebenenfalls bereits eingeleitete rechtliche Schritte nachvollziehen können.

Alte Rückstände sollten sauber abgegrenzt werden

Vor dem Kauf muss klar sein, welche Forderungen beim Verkäufer verbleiben, welche gegebenenfalls übertragen werden und welche Zahlungen künftig dem neuen Eigentümer zustehen.

Ein problematisches Mietverhältnis muss sich im Kaufpreis widerspiegeln

Wenn wir ein erhöhtes Mietausfall-, Rechts- oder Räumungsrisiko übernehmen sollen, betrachten wir die Wohnung wirtschaftlich anders als ein Objekt mit einem seit Jahren störungsfrei zahlenden Mieter.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.