Wie gehe ich mit mündlichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Bestandsmieter um?

Ausführliche Antwort

Verkäufer ausdrücklich danach fragen

Vor dem Kauf sollte geklärt werden, ob neben Mietvertrag und schriftlichen Nachträgen weitere Absprachen mit dem Mieter bestehen.

Wirtschaftlich relevante Zusagen besonders beachten

Dazu können beispielsweise besondere Nutzungsrechte, Mietnachlässe, überlassene Stellplätze oder Absprachen über Renovierungen und Kosten gehören.

Auch mündliche Absprachen können relevant sein

Der Erwerber tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein; deshalb sollten auch außerhalb des schriftlichen Vertrags getroffene Vereinbarungen nicht vorschnell ignoriert werden.

Nachweise und Schriftverkehr suchen

E-Mails, Nachrichten, Übergabeprotokolle oder die langjährige tatsächliche Handhabung können Hinweise darauf geben, welche Vereinbarungen tatsächlich bestanden haben.

Bestandsmieter gegebenenfalls einbeziehen

Bei wichtigen Unklarheiten kann ein abgestimmtes Gespräch mit dem Mieter helfen, unterschiedliche Darstellungen von Verkäufer und Mieter frühzeitig sichtbar zu machen.

Kaufvertrag sauber gestalten

Bekannte Besonderheiten des bestehenden Mietverhältnisses sollten auch bei der Gestaltung des Immobilienkaufvertrags berücksichtigt werden; Notar.de empfiehlt ausdrücklich, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte beim Kauf einer vermieteten Immobilie zu regeln.

Ungeklärte Absprachen als Risiko bewerten

Lässt sich nicht zuverlässig feststellen, welche Zusagen tatsächlich gemacht wurden, sollte diese Unsicherheit in die Kaufentscheidung und gegebenenfalls in den Kaufpreis einfließen.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete“.Notar.de – Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen.

Aus unserer Beraterpraxis

„Da gab es noch eine mündliche Absprache“ hören wir lieber vor dem Kauf

Nach dem Eigentumsübergang möchten wir nicht erstmals erfahren, dass der Mieter beispielsweise seit Jahren einen zusätzlichen Stellplatz kostenlos nutzt.

Kleine Absprachen können große wirtschaftliche Folgen haben

Ein dauerhaft gewährter Mietnachlass oder ein zusätzlich zugesagtes Nutzungsrecht kann über viele Jahre relevanter sein als manche technische Kleinigkeit an der Wohnung.

Wir fragen deshalb ausdrücklich nach Nebenvereinbarungen

Nicht nur: „Gibt es Nachträge?“, sondern auch: „Was wurde mit dem Mieter außerhalb des schriftlichen Vertrags vereinbart?“

Unterschiedliche Erinnerungen sind problematisch

Wenn Verkäufer und Mieter eine jahrealte mündliche Absprache völlig unterschiedlich darstellen, entsteht für den Käufer unnötige Rechts- und Planungsunsicherheit.

Wichtige Punkte möchten wir vor dem Kauf schriftlich klären

Je größer die wirtschaftliche Bedeutung einer Vereinbarung ist, desto weniger möchten wir sie auf Erinnerung und Handschlag beruhen lassen.

Für uns zählt die tatsächliche Vermieterposition

Wir kaufen nicht nur den schriftlichen Mietvertrag, sondern übernehmen grundsätzlich ein bereits bestehendes Mietverhältnis – deshalb möchten wir dessen tatsächlichen Inhalt möglichst vollständig verstehen.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.