Wie wirkt sich eine ungewöhnlich niedrige Bestandsmiete auf den Kauf einer Kapitalanlagewohnung aus?

Ausführliche Antwort

Zunächst die tatsächliche Mietlücke bestimmen

Die aktuelle Nettokaltmiete sollte mit der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage verglichen werden.

Niedrige Miete bedeutet nicht sofortige Anpassung

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB muss die Miete zum Wirksamkeitszeitpunkt grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.

Kappungsgrenze berücksichtigen

Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete grundsätzlich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen; in entsprechend bestimmten Gebieten kann eine niedrigere Grenze gelten.

Mietvertrag kann andere Regeln vorgeben

Bei einer Staffel- oder Indexmiete gelten besondere Mechanismen, und insbesondere eine klassische Erhöhung nach § 558 BGB kann während solcher Vereinbarungen ausgeschlossen sein.

Mieterwechsel nicht automatisch als Lösung einplanen

Auch bei einer späteren Neuvermietung können in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gesetzliche Begrenzungen der Miethöhe gelten.

Kaufpreis mit der heutigen Miete prüfen

Eine Immobilie, die erst durch mehrere zukünftige Mieterhöhungen wirtschaftlich attraktiv wird, enthält ein höheres Prognoserisiko als ein Objekt, das bereits mit der aktuellen Miete vernünftig kalkulierbar ist.

Mietsteigerung als Chance und nicht als Voraussetzung behandeln

Je konservativer die Immobilie bereits auf Basis der bestehenden Einnahmen funktioniert, desto angenehmer kann eine später tatsächlich durchsetzbare Mietsteigerung als zusätzlicher Ertrag wirken.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete§ 557a BGB – Staffelmiete§ 557b BGB – Indexmiete§ 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn

Aus unserer Beraterpraxis

Eine niedrige Bestandsmiete kann interessant sein

Wenn eine Wohnung deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet ist, kann darin langfristig durchaus Entwicklungspotenzial liegen.

Wir bezahlen dieses Potenzial aber nicht vollständig im Voraus

Wenn der Verkäufer den Kaufpreis bereits so kalkuliert, als würde heute eine wesentlich höhere Miete fließen, wird aus der vermeintlichen Chance schnell ein Vorteil, den hauptsächlich der Verkäufer bekommt.

Entscheidend ist der Zeitraum

Zwischen einer heutigen Miete von beispielsweise 700 Euro und einer langfristig denkbaren Miete von 900 Euro können mehrere rechtliche Erhöhungsschritte und Jahre liegen.

Deshalb rechnen wir zuerst mit der Realität

Für unsere anfängliche Finanzierung und Liquiditätsplanung verwenden wir grundsätzlich die aktuell belastbare Miete und nicht sofort den schönsten denkbaren Zielwert.

Sehr niedrige Mieten schauen wir trotzdem genauer an

Wir prüfen, warum die Miete so niedrig ist, wann zuletzt erhöht wurde und welche Vertragsgestaltung besteht, bevor wir das Mietsteigerungspotenzial bewerten.

Für uns kann eine niedrige Bestandsmiete eine Chance sein – aber kein Freibrief für einen hohen Kaufpreis

Je stärker ein Objekt erst durch zukünftige Erhöhungen wirtschaftlich werden muss, desto vorsichtiger würden wir es bewerten.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.