Was sollte ich prüfen, wenn der Bestandsmieter die Wohnung beruflich oder gewerblich nutzt?

Ausführliche Antwort

Tätigkeit zunächst konkret feststellen

Es macht einen erheblichen Unterschied, ob ein Mieter lediglich im Homeoffice arbeitet oder regelmäßig Kunden, Patienten, Schüler oder Mitarbeiter in der Wohnung empfängt.

Unauffällige berufliche Nutzung kann zulässig sein

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können berufliche Tätigkeiten ohne relevante Außenwirkung noch mit dem vereinbarten Wohnzweck vereinbar sein und deshalb keiner besonderen Erlaubnis bedürfen.

Kundenverkehr verändert die Bewertung

Gewerbliche oder freiberufliche Aktivitäten, die deutlich nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter bei einer ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden.

Genehmigungen des bisherigen Vermieters einsehen

Wurde eine berufliche oder gewerbliche Nutzung ausdrücklich gestattet, sollte der Käufer Inhalt und Umfang dieser Vereinbarung kennen, weil er grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

Auswirkungen auf Nachbarn prüfen

Häufiger Kundenverkehr, Lieferungen, Lärm oder eine stärkere Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche können Konflikte innerhalb des Hauses verursachen.

WEG-Regelungen zusätzlich beachten

Der Wohnungseigentümer muss gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft einhalten, sodass auch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei einer ungewöhnlichen Nutzung geprüft werden sollten.

Tatsächliche Nutzung vor dem Kauf klären

Bestehen Unterschiede zwischen dem vereinbarten Wohnzweck und der realen Nutzung, sollte vor dem Kauf geklärt werden, ob daraus rechtliche oder praktische Risiken für den zukünftigen Eigentümer entstehen.

Weiterführende seriöse Quellen:Bundesgerichtshof – Rechtsprechung zur beruflichen Nutzung einer Mietwohnung§ 14 WEG – Pflichten des Wohnungseigentümers§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete

Aus unserer Beraterpraxis

Homeoffice allein würde uns nicht beunruhigen

Dass ein Mieter gelegentlich oder regelmäßig von zu Hause am Computer arbeitet, ist heute für sich genommen kein ungewöhnlicher Sachverhalt.

Bei Publikumsverkehr schauen wir genauer hin

Eine Wohnung, in der täglich Kunden, Patienten oder Schüler ein- und ausgehen, bewerten wir anders als ein stilles Arbeitszimmer.

Wir möchten bestehende Genehmigungen schriftlich sehen

Die Aussage des Verkäufers, die berufliche Nutzung sei „schon immer erlaubt gewesen“, wäre uns bei einer Kaufentscheidung zu wenig.

Auch das Verhältnis zur WEG interessiert uns

Wenn sich Nachbarn bereits über Lärm, Besucher oder häufige Lieferungen beschwert haben, sollte dieser Konflikt nicht erst nach dem Eigentümerwechsel bekannt werden.

Eine funktionierende Nutzung kann trotzdem völlig unproblematisch sein

Ist die Tätigkeit sauber geregelt und beeinträchtigt sie weder Gebäude noch Nachbarn merklich, sehen wir darin nicht automatisch einen Grund gegen den Kauf.

Unklarheit ist für uns problematischer als die berufliche Tätigkeit selbst

Wir möchten vor dem Kauf wissen, was tatsächlich stattfindet und welche Rechte bereits eingeräumt wurden, damit der Käufer keine unbekannte Nutzungssituation übernimmt.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.