Welche Risiken entstehen, wenn der Bestandsmieter seinen angekündigten Auszug nicht einhält?

Ausführliche Antwort

Ankündigung und Vertragsende unterscheiden

Die unverbindliche Aussage eines Mieters, demnächst ausziehen zu wollen, ist etwas anderes als eine wirksame Kündigung oder eine eindeutig vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses.

Tatsächliche Rückgabe bleibt entscheidend

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter grundsätzlich zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet.

Verzögerungen können erheblich sein

Bleibt der Mieter trotzdem in der Wohnung, kann eine gerichtliche Durchsetzung der Räumung erforderlich werden und der Käufer kann die Wohnung bis dahin nicht wie geplant frei nutzen oder neu vermieten.

Nutzungsentschädigung ersetzt keine sichere Planung

Für die Zeit einer verspäteten Rückgabe kann grundsätzlich eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangt werden; dadurch verschwindet jedoch weder das zeitliche noch das rechtliche Risiko.

Höhere Neuvermietungsmiete nicht vorwegnehmen

Soll die Wirtschaftlichkeit gerade durch den Auszug und eine anschließende Neuvermietung verbessert werden, sollte diese höhere Miete erst nach tatsächlich erfolgter Räumung als sicherer Ertrag betrachtet werden.

Leerübergabe vertraglich absichern

Soll die Wohnung ausdrücklich mietfrei erworben werden, empfiehlt Notar.de, die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung im notariellen Kaufvertrag vorzusehen.

Kaufpreis muss das Risiko berücksichtigen

Ist der Auszug noch nicht ausreichend gesichert, sollte die Immobilie wirtschaftlich eher wie eine weiterhin vermietete Wohnung bewertet werden als wie eine sicher leer stehende Wohnung.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters§ 546a BGB – Entschädigung bei verspäteter RückgabeNotar.de – Kauf einer vermieteten Immobilie

Aus unserer Beraterpraxis

„Der Mieter zieht nächsten Monat aus“ reicht uns nicht

Wir möchten wissen, ob tatsächlich gekündigt wurde, zu welchem Termin das Mietverhältnis endet und ob der Mieter diesen Termin weiterhin bestätigt.

Besonders vorsichtig sind wir bei höheren geplanten Neuvermietungsmieten

Wenn die Wohnung heute beispielsweise für 700 Euro vermietet ist und nach dem Auszug angeblich 950 Euro erzielen soll, kalkulieren wir nicht sofort mit den 950 Euro.

Eine leere Wohnung ist erst dann wirklich leer, wenn sie übergeben wurde

Schlüsselübergabe und tatsächliche Räumung sind für uns wesentlich belastbarer als jede vorherige Absichtserklärung.

Verzögerungen können mehrere Planungen gleichzeitig treffen

Renovierungsbeginn, Neuvermietung, höhere Miete und Finanzierungskalkulation können sich verschieben, wenn der Mieter nicht wie vorgesehen auszieht.

Bei zugesagter Leerübergabe möchten wir Sicherheit im Kaufvertrag

Wenn gerade die freie Verfügbarkeit kaufentscheidend ist, sollte der Käufer den vollen Kaufpreis aus unserer Sicht nicht allein auf das Versprechen eines späteren Auszugs hin zahlen.

Wir kalkulieren lieber zu vorsichtig als zu optimistisch

Ist der Auszug noch unsicher, betrachten wir die bestehende Vermietung zunächst als Realität und die spätere freie Verfügung als zusätzliche Chance.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.