Ab wann stehen die Mieteinnahmen nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung dem Käufer zu?

Ausführliche Antwort

Kaufvertrag bestimmt den wirtschaftlichen Stichtag

Im notariellen Kaufvertrag wird geregelt, wann Besitz, Nutzen und Lasten wirtschaftlich auf den Käufer übergehen.

Ab diesem Zeitpunkt gehören die Erträge dem Käufer

Mit dem wirtschaftlichen Übergang stehen dem Käufer grundsätzlich auch die Erträge der Immobilie, insbesondere die Mieteinnahmen, zu.

Häufig ist die Kaufpreiszahlung entscheidend

In Immobilienkaufverträgen wird der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten regelmäßig an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft.

Gleichzeitig gehen wirtschaftliche Lasten über

Ab diesem Stichtag trägt der Käufer grundsätzlich auch die wirtschaftlich zugeordneten laufenden Kosten der Immobilie, sodass Mieteinnahmen und Belastungen gemeinsam betrachtet werden müssen.

Grundbucheintragung erfolgt regelmäßig später

Der rechtliche Eigentumsübergang tritt erst mit der Umschreibung im Grundbuch ein und liegt daher häufig nach dem bereits erfolgten wirtschaftlichen Übergang.

Das bestehende Mietverhältnis bleibt bestehen

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber grundsätzlich anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Zahlungsweg mit dem Mieter sauber abstimmen

Verkäufer und Käufer sollten eindeutig klären, welche Miete noch dem Verkäufer und welche bereits dem Käufer zusteht und ab wann der Mieter auf ein neues Konto zahlen soll.

Weiterführende seriöse Quellen:Notar.de – Übergang von Besitz, Nutzen und LastenNotarkammer Berlin – Immobilienkauf und wirtschaftlicher ÜbergangBundesministerium der Justiz – § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“

Aus unserer Beraterpraxis

Für uns ist der wirtschaftliche Übergang der entscheidende Abrechnungsstichtag

Wenn beispielsweise Besitz, Nutzen und Lasten zum 1. Oktober übergehen, möchten wir genau wissen, welche Oktober-Miete wirtschaftlich dem Käufer zusteht.

Miete und Kosten gehören zusammen

Ab diesem Zeitpunkt bekommt der Käufer nicht nur die Einnahmen, sondern übernimmt wirtschaftlich auch die entsprechenden laufenden Belastungen.

Den Grundbucheintrag würden wir davon unterscheiden

Viele Käufer glauben zunächst, sie müssten bis zur endgültigen Grundbuchumschreibung auf die Mieteinnahmen warten – wirtschaftlich kann der Übergang aber bereits vorher vereinbart sein.

Besonders wichtig ist eine saubere Kommunikation mit dem Mieter

Wir möchten vermeiden, dass der Mieter seine Miete auf das neue Konto überweist, während Verkäufer und Käufer intern von einem anderen Übergangsstichtag ausgehen.

Monatswechsel machen die Abwicklung einfacher

Liegt der wirtschaftliche Übergang mitten im Monat, muss gegebenenfalls zwischen Verkäufer und Käufer zeitanteilig abgerechnet werden.

Deshalb schauen wir beim Kaufvertrag genau auf diesen einen Stichtag

Er entscheidet wirtschaftlich darüber, ab wann Einnahmen und viele laufende Kosten nicht mehr dem Verkäufer, sondern dem Käufer zugerechnet werden.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.