Ab wann muss ich mich als Eigentümer einer unbetroffenen Wohnung an einem Leitungswasserschaden in einer anderen Wohnung beteiligen?

Ausführliche Antwort

Entscheidend ist Ihre Stellung als Eigentümer

Für die Kostenbeteiligung ist nicht entscheidend, dass Ihre eigene Wohnung vermietet und vom Schaden unberührt ist. Entscheidend ist, ob Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen und nach welchem Schlüssel diese verteilt werden.

Zunächst zahlt die Gebäudeversicherung

Ein versicherter Leitungswasserschaden am Gebäude wird grundsätzlich über die gemeinschaftliche Wohngebäudeversicherung reguliert. Zahlt die Versicherung den Schaden vollständig, entsteht den Eigentümern abgesehen von den laufenden Versicherungsbeiträgen zunächst keine zusätzliche Belastung.

Den Selbstbehalt tragen grundsätzlich alle

Bleibt aufgrund eines vereinbarten Selbstbehalts ein Teil des versicherten Schadens offen, zählt dieser grundsätzlich zu den Gemeinschaftskosten. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn ausschließlich eine fremde Wohnung beziehungsweise deren Sondereigentum beschädigt wurde.

Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass alle Eigentümer von den niedrigeren Versicherungsbeiträgen durch den vereinbarten Selbstbehalt profitieren und deshalb grundsätzlich auch dessen Kosten gemeinsam tragen (BGH, Urteil vom 16. September 2022, V ZR 69/21).

Welcher Verteilungsschlüssel gilt?

Die Verteilung erfolgt regelmäßig nach den Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein wirksamer Beschluss keinen anderen Schlüssel vorgibt. Die WEG kann für bestimmte Kostenarten grundsätzlich auch eine abweichende Verteilung beschließen.

Die gesetzliche Grundlage für die Verteilung der Gemeinschaftskosten findet sich in § 16 WEG.

Wann müssen Sie sich außerdem beteiligen?

Nicht von der Versicherung übernommene Reparaturen am Gemeinschaftseigentum müssen ebenfalls grundsätzlich von der Gemeinschaft getragen werden. Diese Kosten können aus der Erhaltungsrücklage, über die Jahresabrechnung oder durch eine Sonderumlage finanziert werden.

Wann müssen Sie normalerweise nicht zahlen?

Betrifft eine nicht versicherte Beschädigung ausschließlich das Sondereigentum der fremden Wohnung, trägt die Kosten grundsätzlich deren Eigentümer. Beschädigter Hausrat, Möbel und persönliche Gegenstände gehören ebenfalls normalerweise nicht in die Zuständigkeit der WEG, sondern zur Hausratversicherung des Betroffenen.

Ist ein bestimmter Eigentümer, Mieter oder Handwerker nachweislich für den Schaden verantwortlich, können gegen ihn oder seine Haftpflichtversicherung Ersatzansprüche bestehen. Der auf einen vermietenden Eigentümer entfallende Anteil an einem Selbstbehalt oder einer Reparatur kann grundsätzlich nicht einfach als laufende Betriebskosten auf dessen Mieter übertragen werden.

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Betriebskostenverordnung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Aus unserer Beraterpraxis

Auch eine unbeschädigte Wohnung kann Kosten verursachen

Viele Kapitalanleger sind überrascht, wenn sie sich an einem Schaden in einer vollkommen anderen Wohnung beteiligen müssen. Bei einer WEG wird jedoch nicht ausschließlich danach abgerechnet, wo ein Schaden entstanden ist, sondern auch danach, welche Kosten bei der Gemeinschaft verbleiben.

Auf den Selbstbehalt achten

Besonders bei älteren Gebäuden mit häufigen Leitungswasserschäden können Versicherer den Selbstbehalt deutlich erhöhen. Dadurch kann selbst ein vollständig versicherter Schaden zu einer erheblichen Sonderumlage für alle Eigentümer führen.

Wir empfehlen deshalb, vor dem Kauf nicht nur zu prüfen, ob eine Wohngebäudeversicherung vorhanden ist. Ebenso wichtig sind deren Selbstbehalt, Leistungsumfang, Schadenshistorie und mögliche Ausschlüsse.

Sollten dabei erkennbare Lücken oder ungünstige Vertragsbedingungen bestehen, kann das Thema über die Hausverwaltung oder die Eigentümerversammlung eingebracht werden. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann den gemeinschaftlichen Versicherungsvertrag zwar nicht allein austauschen, aber eine fachkundige Überprüfung und sinnvolle Alternativen anregen.