Wie sollte ich eine bestehende Mietminderung beim Kauf einer Kapitalanlagewohnung bewerten?

Ausführliche Antwort

Mit der tatsächlich gezahlten Miete rechnen

Solange eine Mietminderung besteht und ihre Beendigung nicht belastbar absehbar ist, sollte für die Wirtschaftlichkeitsrechnung grundsätzlich nicht einfach die ungekürzte Vertragsmiete angesetzt werden.

Ursache der Minderung feststellen

Nach § 536 BGB kann ein Mangel, der die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt, grundsätzlich zu einer entsprechend herabgesetzten Miete führen.

Schriftverkehr und Mängelanzeige prüfen

Mängelanzeigen, Reaktionen des bisherigen Vermieters, Gutachten, Handwerkerberichte und bisherige Reparaturversuche können zeigen, wie lange das Problem bereits besteht und welche Maßnahmen noch notwendig sind.

Höhe der Minderung nicht ungeprüft bewerten

Ob die vom Mieter vorgenommene Minderungsquote im konkreten Fall tatsächlich angemessen ist, kann rechtlich streitig sein und sollte bei größeren Beträgen nicht einfach als endgültig richtig oder falsch unterstellt werden.

Beseitigungskosten zusätzlich kalkulieren

Neben den niedrigeren Mieteinnahmen können Reparaturen innerhalb der Wohnung oder Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum notwendig werden.

Eigentümerwechsel löst das Problem nicht

Der Käufer tritt grundsätzlich in die während seiner Eigentumszeit entstehenden Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein; der Verkauf setzt das Mietverhältnis daher nicht auf null.

Kaufpreis neu bewerten

Je länger und höher die Mietminderung voraussichtlich fortbesteht und je unsicherer die technische Ursache ist, desto stärker sollte das Risiko in Kaufpreis und Liquiditätsplanung berücksichtigt werden.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln§ 536c BGB – Mängelanzeige durch den Mieter§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete

Aus unserer Beraterpraxis

Eine geminderte Miete ist für uns zunächst die reale Miete

Wenn vertraglich 900 Euro vereinbart sind, wegen eines ungeklärten Mangels aber seit Monaten nur 700 Euro gezahlt werden, kalkulieren wir nicht einfach mit 900 Euro.

Uns interessiert vor allem, warum gemindert wird

Ein klar lokalisierter Schaden mit bereits geplantem Reparaturtermin ist wesentlich besser kalkulierbar als ein jahrelanger Streit über Schimmel oder Feuchtigkeit unbekannter Ursache.

Wir betrachten Einnahmeausfall und Reparatur gemeinsam

Eine Mietminderung kann gleichzeitig weniger Einnahmen und zusätzliche Sanierungskosten bedeuten – beide Seiten gehören in die Rechnung.

Aussagen wie „Das ist nach dem Kauf schnell erledigt“ reichen uns nicht

Wir möchten wissen, welcher Mangel besteht, wer ihn beseitigen muss und welche Kosten beziehungsweise zeitlichen Risiken realistisch sind.

Eine Mietminderung kann ein Kaufpreisargument sein

Je größer und ungeklärter die Belastung ist, desto weniger würden wir die Wohnung wirtschaftlich wie ein störungsfrei vermietetes Objekt bewerten.

Ein beherrschbarer Mangel muss aber kein Ausschlussgrund sein

Ist die Ursache eindeutig, die Beseitigung kalkulierbar und der Kaufpreis entsprechend attraktiv, kann eine Wohnung trotz bestehender Mietminderung interessant bleiben.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.