Was sollte ich prüfen, wenn der Verkäufer dem Bestandsmieter bereits gekündigt hat?

Ausführliche Antwort

Kündigungsgrund feststellen

Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung benötigt der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse; die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Kündigungsschreiben einsehen

Datum, Begründung, Kündigungsfrist und sonstiger Schriftverkehr sollten vor dem Kauf vollständig vorliegen.

Reaktion des Mieters prüfen

Hat der Mieter der Kündigung widersprochen oder deren Wirksamkeit bestritten, ist eine tatsächliche Räumung möglicherweise noch keineswegs sicher.

Härtefallwiderspruch berücksichtigen

Bei einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wegen besonderer Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Besonderheiten bei umgewandelten Wohnungen beachten

Wurde vermieteter Wohnraum erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, können für bestimmte Kündigungsgründe Sperrfristen von mindestens drei Jahren und regional auch längere Fristen gelten.

Mietfreie Übergabe vertraglich absichern

Soll die Wohnung tatsächlich leer übergeben werden, empfiehlt Notar.de, die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag zu regeln.

Nicht mit einer zukünftigen Räumung kalkulieren

Solange die Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreichend gesichert ist, sollte die Immobilie wirtschaftlich weiterhin als vermietet betrachtet werden.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters§ 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung§ 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei WohnungsumwandlungNotar.de – Kauf einer vermieteten Immobilie

Aus unserer Beraterpraxis

„Der Mieter ist gekündigt“ reicht uns nicht

Diese Aussage klingt zunächst nach einer bald frei verfügbaren Wohnung, kann rechtlich und praktisch aber noch weit von einer tatsächlichen Räumung entfernt sein.

Wir möchten die Kündigung selbst sehen

Uns interessieren Grund, Datum, Frist und insbesondere die Frage, wie der Mieter darauf reagiert hat.

Ein streitender Mieter verändert die Ausgangslage

Wenn die Kündigung bereits zurückgewiesen wurde oder sogar ein Räumungsverfahren notwendig werden könnte, bewerten wir das Objekt anders als eine Wohnung mit bereits vereinbartem Auszugstermin.

Mit einer höheren Neuvermietungsmiete rechnen wir noch nicht

Solange der bestehende Mieter tatsächlich in der Wohnung lebt, würden wir nicht so kalkulieren, als könnten wir unmittelbar nach dem Kauf neu vermieten.

Eine zugesagte Leerübergabe möchten wir vertraglich absichern

Wenn der Kauf gerade davon abhängt, dass die Wohnung frei wird, gehört dieser Punkt aus unserer Sicht eindeutig in die notarielle Vertragsgestaltung.

Besonders vorsichtig sind wir bei Eigenbedarfsgeschichten

Der Verkäufer kann nicht einfach für einen späteren Käufer Eigenbedarf konstruieren; beim Eigentümerwechsel bestehen hierfür eigene rechtliche Voraussetzungen und gegebenenfalls Sperrfristen.

Wir kaufen deshalb entweder bewusst vermietet oder belastbar frei

Eine Zwischenlösung nach dem Motto „Der Mieter wird schon irgendwie ausziehen“ wäre uns für eine sechsstellige Investition zu unsicher.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.