Kurzantwort
Bestreitet der Mieter den Zugang der Betriebskostenabrechnung, muss der Vermieter im Streitfall grundsätzlich nachweisen können, dass und wann sie zugegangen ist. Kann er den rechtzeitigen Zugang nicht beweisen, kann insbesondere eine Betriebskostennachforderung nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist verloren gehen. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden; für eine Nachforderung reicht die bloße rechtzeitige Absendung nicht aus.
§ 556 BGB – Betriebskosten und Abrechnungsfrist
Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass allein daraus, dass ein Brief ordnungsgemäß zur Post gegeben wurde, kein Anscheinsbeweis für seinen tatsächlichen Zugang beim Mieter folgt.
BGH zur rechtzeitigen Zustellung einer Betriebskostenabrechnung
Kann der Vermieter beispielsweise durch einen geeigneten Boten, eine Empfangsbestätigung oder andere belastbare Beweismittel nachweisen, dass die konkrete Abrechnung rechtzeitig in den Machtbereich des Mieters gelangt ist, kann das bloße Bestreiten des Mieters widerlegt werden.
Fehlt dagegen ein ausreichender Zugangsnachweis und läuft die Abrechnungsfrist ab, ist die daraus resultierende Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, sofern der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat.
Auch wenn eine Nachforderung wegen Fristablaufs nicht mehr durchsetzbar ist, entfällt die Verpflichtung zur Betriebskostenabrechnung dadurch nicht automatisch.
Wenn eine Betriebskostenabrechnung ein Guthaben von 20 Euro enthält, würden wir nicht unnötig kompliziert zustellen. Geht es dagegen um eine Nachforderung von mehreren Hundert oder Tausend Euro und nähert sich das Fristende, würden wir einen belastbaren Zugangsnachweis schaffen.
Bei einer Botenzustellung sollte aus unserer Sicht nicht nur dokumentiert werden, dass irgendein Umschlag eingeworfen wurde. Der Bote sollte möglichst wissen beziehungsweise dokumentieren können, dass sich darin genau die betreffende Betriebskostenabrechnung befand.
Am sichersten ist es, Betriebskostenabrechnungen nicht erst kurz vor Ablauf der Zwölf-Monats-Frist zu versenden. Dann bleibt genügend Zeit, wenn ein Schreiben tatsächlich verloren geht oder der Zugang später zweifelhaft wird.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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