Was ist der Unterschied zwischen Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete und Warmmiete?

Ausführliche Antwort

Die Nettokaltmiete wird auch als Kaltmiete, Grundmiete oder reine Miete bezeichnet. Sie ist der Betrag, den der Mieter ausschließlich für die Nutzung der Wohnung bezahlt. Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten sind darin noch nicht enthalten.

Für einen Kapitalanleger ist die Nettokaltmiete besonders wichtig, weil sie die eigentliche Einnahme aus der Vermietung darstellt. Sie bildet unter anderem die Grundlage für die Berechnung der Brutto- und Nettomietrendite.

Zur Nettokaltmiete kommen die sogenannten kalten Betriebskosten hinzu. Dazu können beispielsweise Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzug, Hauswart und bestimmte Gebäudeversicherungen gehören. Welche Kostenarten grundsätzlich als Betriebskosten gelten, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung.

Die Summe aus Nettokaltmiete und kalten Betriebskosten wird üblicherweise als Bruttokaltmiete bezeichnet. Heiz- und Warmwasserkosten sind darin noch nicht enthalten. Der Begriff ist gesetzlich nicht einheitlich definiert, weshalb bei Mietverträgen und Immobilienangeboten immer geprüft werden sollte, welche Bestandteile tatsächlich gemeint sind.

Werden zur Bruttokaltmiete auch die Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser hinzugerechnet, ergibt sich die Warmmiete. Sie wird häufig auch als Gesamtmiete bezeichnet und entspricht normalerweise dem Betrag, den der Mieter monatlich an den Vermieter überweist.

Die Warmmiete umfasst allerdings nicht automatisch sämtliche Wohnkosten des Mieters. Haushaltsstrom, Internet, Telefon, Rundfunkbeitrag und gegebenenfalls ein eigener Gas- oder Stromvertrag für die Etagenheizung werden häufig unmittelbar vom Mieter bezahlt und sind dann nicht Bestandteil der Warmmiete.

Betriebskosten können im Mietvertrag als monatliche Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart werden. Über Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter grundsätzlich jährlich abrechnen. Eine vereinbarte Pauschale wird dagegen normalerweise nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet (§ 556 BGB).

Bei einer Vorauszahlung können sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen oder Guthaben ergeben. Die monatliche Warmmiete ist daher kein dauerhaft unveränderlicher Endbetrag, sondern kann nach einer Abrechnung angepasst werden.

Für die wirtschaftliche Bewertung einer Kapitalanlage darf die Warmmiete nicht mit dem Ertrag des Eigentümers gleichgesetzt werden. Die in ihr enthaltenen Betriebs- und Heizkosten werden vom Vermieter zur Begleichung der entsprechenden Ausgaben verwendet und stellen grundsätzlich keinen zusätzlichen Gewinn dar.

Aus unserer Beraterpraxis

Den Mieter beziehungsweise Mietinteressenten interessiert vor allem die Warmmiete, weil sie seine monatliche Belastung für die Wohnung weitgehend bestimmt. Für den Investor ist dagegen die Nettokaltmiete entscheidend, weil sie seine eigentliche Einnahme aus der Vermietung darstellt.

Wer eine neue Kapitalanlageimmobilie kauft, kann aus dem Verhältnis zwischen Kalt- und Warmmiete interessante langfristige Überlegungen ableiten. Bei einem energieeffizienten Neubau sind Wärmedämmung und Heiztechnik in der Regel auf einem hohen technischen Niveau. Dadurch können insbesondere die Heiz- und Warmwasserkosten deutlich niedriger ausfallen als bei einem energetisch schlechten Bestandsgebäude.

Die geringeren Kosten schaffen unter Umständen Spielraum für eine höhere, marktgerechte und mietrechtlich zulässige Nettokaltmiete. Trotz dieser höheren Kaltmiete kann die Warmmiete pro Quadratmeter weiterhin zur Wohngegend passen und für den Mieter erschwinglich bleiben. Für den Investor bedeutet dies, dass ein größerer Anteil der gesamten monatlichen Wohnkosten als tatsächliche Mieteinnahme bei ihm ankommt und nicht für Energie verbraucht wird.

Ein hochwertiger und ökologisch geplanter Neubau kann außerdem zur langfristigen Wertbeständigkeit der Immobilie beitragen. Im Zuge der deutschen Klimaschutzziele und steigender energetischer Anforderungen können solche Gebäude gegenüber energetisch schlechteren Objekten dauerhaft attraktiver bleiben. Daraus kann sich bei einer entsprechenden Nachfrage langfristig auch ein Vorteil beim Wiederverkauf und möglicherweise eine höhere Wertentwicklung ergeben.

Eine FAQ-Antwort kann die einzelnen Mietbegriffe erklären – bei einer Kapitalanlage lohnt es sich jedoch, auch das langfristige Verhältnis zwischen Kaltmiete, Warmmiete und Energieeffizienz zu betrachten.