Wie bewerten Banken die Miete und den Mietvertrag einer bereits vermieteten Einzimmerwohnung?

Ausführliche Antwort

Bei der Finanzierung einer vermieteten Einzimmerwohnung möchte die Bank feststellen, welche regelmäßigen Einnahmen aus dem bestehenden Mietverhältnis tatsächlich zur Verfügung stehen. Ausgangspunkt ist deshalb grundsätzlich nicht die im Exposé genannte Marktmiete, sondern die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete.

Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zählen nicht zur eigentlichen Mieteinnahme, weil sie zur Begleichung der laufenden Bewirtschaftungskosten bestimmt sind. Auch bei der Beleihungswertermittlung dürfen Betriebskostenumlagen nicht als Ertrag berücksichtigt werden (§ 10 BelWertV).

Die Bank prüft außerdem, ob die vereinbarte Miete nachhaltig erzielbar ist. Liegt die Vertragsmiete über dem örtlich dauerhaft erzielbaren Mietniveau, kann die Bank die anrechenbare Miete begrenzen. Eine vorübergehend besonders hohe Miete führt daher nicht zwangsläufig zu einer entsprechend hohen Anrechnung.

Liegt die Vertragsmiete dagegen unter der nachhaltig erzielbaren Marktmiete, darf die Bank nicht einfach von einer sofortigen Neuvermietung zu einem höheren Preis ausgehen. Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ist in diesem Fall im Regelfall weiterhin die niedrigere vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen.

Der Grund dafür ist, dass der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Der Kauf einer Wohnung beendet das Mietverhältnis nicht und berechtigt den neuen Eigentümer nicht dazu, die Miete unmittelbar auf die aktuelle Marktmiete anzuheben (§ 566 BGB).

Geplante Mieterhöhungen werden daher vorsichtiger betrachtet als bereits bestehende Mieteinnahmen. Ob und in welchem Umfang sie berücksichtigt werden, hängt unter anderem von der Vertragsgestaltung, den gesetzlichen Voraussetzungen und den internen Vorgaben der jeweiligen Bank ab.

Eine wirksam vereinbarte Staffelmiete kann der Bank eine bessere Planungsgrundlage bieten, weil die zukünftigen Mietbeträge bereits im Mietvertrag festgelegt sind. Bei einer Indexmiete hängt die weitere Entwicklung dagegen von der Veränderung des Verbraucherpreisindexes und den rechtlichen Voraussetzungen für die jeweilige Anpassung ab.

Neben der Höhe der Miete interessiert die Bank auch, ob sie tatsächlich regelmäßig gezahlt wird. Deshalb können Kontoauszüge, Mietkonten oder andere Zahlungsnachweise angefordert werden. Mietrückstände, häufig verspätete Zahlungen oder laufende Auseinandersetzungen mit dem Mieter können zu einer vorsichtigeren Beurteilung führen.

Besondere Vereinbarungen im Mietvertrag müssen ebenfalls offengelegt werden. Dazu gehören beispielsweise Mietnachlässe, zeitlich befristete Mietreduzierungen, Kündigungsausschlüsse, möblierte Vermietungen, mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Nebenleistungen.

Gerade bei möblierten Einzimmerwohnungen kann die vereinbarte Gesamtzahlung Bestandteile enthalten, die nicht dauerhaft wie eine gewöhnliche Nettokaltmiete bewertet werden. Entgelte für Möbel, Internet, Reinigung oder andere Zusatzleistungen können von der Bank getrennt betrachtet oder mit zusätzlichen Sicherheitsabschlägen versehen werden.

Bei der persönlichen Haushaltsrechnung wird die anerkannte Mieteinnahme meistens nicht vollständig angesetzt. Die Bank berücksichtigt, dass beim Eigentümer nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung sowie das Risiko von Mietausfällen oder vorübergehendem Leerstand verbleiben. Wie hoch der daraus entstehende Abschlag ausfällt, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Für die Finanzierungsprüfung sollten deshalb der vollständige Mietvertrag, sämtliche Nachträge, die aktuelle Mietaufstellung und Nachweise über die tatsächlichen Mietzahlungen vorliegen. Nur so kann die Bank erkennen, welche Einnahmen vertraglich vereinbart sind und welche Beträge tatsächlich regelmäßig eingehen.

Aus unserer Beraterpraxis

Nach unserer Erfahrung entstehen bei diesem Thema viele Missverständnisse, weil Verkäufer, Käufer und Banken von unterschiedlichen Mieten sprechen. Im Exposé steht möglicherweise eine zukünftig erzielbare Marktmiete, der Käufer rechnet mit der Warmmiete und die Bank fragt nach der aktuell vereinbarten Nettokaltmiete. Das verwechseln passiert aber relativ selten. Viel häufiger kommen bei der Finanzierung und der Miete ganz andere Probleme auf einen zu.

Wir mussten zwar nicht häufig, aber doch vereinzelt feststellen, dass Banken eigene kalkulatorische Nettokaltmieten ansetzen, die mit der Realität vor Ort und dem tatsächlichen Mietmarkt wenig zu tun haben. Werden dadurch ein oder zwei Euro je Quadratmeter oder sogar die Hälfte der tatsächlichen Miete nicht anerkannt, kann das die gesamte Finanzierungsberechnung verändern und am Ende sogar zum Ablehnungsgrund werden.

Bei einem noch unvermieteten Neubau lässt sich ein Sicherheitsabschlag nachvollziehen, weil noch kein Mietvertrag und keine belegbare Zahlungshistorie vorliegen. Problematischer finden wir es, wenn auch bei Bestandswohnungen mit einem bestehenden Mietvertrag und nachweislich gezahlten Mieten erhebliche Abschläge vorgenommen werden. Die Begründung lief in diesen Fällen tatsächlich darauf hinaus, dass der derzeitige Mieter angeblich zu viel zahle, dies irgendwann bemerken und ausziehen könne, während sich anschließend kein neuer Mieter mehr zu vergleichbaren Konditionen finden lasse. Solche Argumente kann mit einer Vielzahl von aktuellen Angebotsmieten bei realen Vergleichsportalen schnell widerlegen, aber das interessieren wie Banksachprüfer überhaupt nicht.

Wir haben außerdem Fälle erlebt, in denen die verwendeten Vergleichsdaten nicht zur konkreten Immobilie passten. In einem ländlichen Ort bestanden die vorhandenen Referenzobjekte ausschließlich aus älteren Bestandsgebäuden. Später entstand dort ein hochwertiges Neubaugebiet, das zu höheren, aber marktgerechten Erstbezugsmieten vollständig vermietet wurde. Weil im Bewertungssystem der Bank noch keine passenden Vergleichswerte für diesen neuen Teilmarkt vorhanden waren, wurden stattdessen die niedrigeren Mieten der alten Bestandsgebäude herangezogen und die nachweislich erzielten Neubaumieten in der Kalkulation nahezu halbiert. Dadurch wurden Finanzierungen erheblich erschwert oder sogar in einigen konkreten Fällen unmöglich gemacht, obwohl die höheren Mieten durch abgeschlossene Mietverträge und tatsächliche Zahlungen belegt werden konnten.

Besonders ärgerlich ist, dass solche Kürzungen häufig still im bankinternen Bewertungssystem vorgenommen werden. Weder der Käufer noch der Finanzierungsvermittler erfährt davon. Selbst auf Nachfrage erhält man nicht immer eine konkrete Auskunft, weil Banken ihre internen Bewertungsansätze und Berechnungsgrundlagen nicht vollständig offenlegen müssen. Dadurch bleibt mitunter unbekannt, warum eine Finanzierung überhaupt abgelehnt wurde. Mitgeteilt wird oftmals nur, dass die Bank ein monatliches Liquiditätsdefizit errechnet habe und die Finanzierung deshalb nicht begleiten werde.

Solche bankinternen Mietkürzungen können bei einer Finanzierung zu erheblichen Komplikationen führen. Wir können hierbei auf einen sehr großen und über Jahrzehnte gewachsenen Erfahrungsschatz zurückgreifen. Wir bieten nicht nur sorgfältig ausgewählte Kapitalanlageimmobilien an, sondern begleiten unsere Kunden auch bei der Finanzierung. Mit fundiertem Wissen, langjähriger Erfahrung und einem gewachsenen Netzwerk können wir solche Finanzierungshürden häufig erkennen, gegenüber den Banken sachlich aufarbeiten und doch noch zu einer tragfähigen Lösung führen.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – entscheidend ist jedoch, wie sich die Finanzierung in Ihrer persönlichen Situation tatsächlich umsetzen lässt. Wenn Sie möchten, sprechen Sie uns gerne an.