Kurzantwort
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernimmt der Erwerber grundsätzlich das bestehende Mietverhältnis mit seinen Rechten, Pflichten und vertraglichen Besonderheiten. Risiken können insbesondere durch eine niedrige oder rechtlich problematische Miete, Zahlungsrückstände, Mietminderungen, unklare Betriebskostenregelungen und eine nicht ordnungsgemäß übergebene Kaution entstehen. Wenn Sie das bestehende Mietverhältnis vor dem Kauf wirtschaftlich einordnen möchten, sprechen Sie uns gerne an.
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Eine bereits vermietete Wohnung bietet vom ersten Tag an laufende Einnahmen. Gleichzeitig kann der Käufer den vorhandenen Mietvertrag nicht einfach durch einen neuen Vertrag mit anderen Konditionen ersetzen.
Der Erwerber übernimmt deshalb nicht nur eine Immobilie. Er übernimmt auch ein bestehendes Dauerschuldverhältnis mit einem konkreten Mieter.
Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Erwerber grundsätzlich anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
Dieser gesetzliche Grundsatz wird als „Kauf bricht nicht Miete“ bezeichnet und ist in § 566 BGB zum Eintritt des Käufers in ein bestehendes Mietverhältnis geregelt.
Der Mietvertrag bleibt somit bestehen. Das gilt auch dann, wenn der Käufer selbst keinen neuen Vertrag mit dem Mieter abgeschlossen hat.
Der Käufer tritt grundsätzlich mit dem Eigentumsübergang in das Mietverhältnis ein. Maßgeblich ist regelmäßig die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch.
Der notarielle Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht automatisch zum Vermieter. Zwischen Kaufpreiszahlung, Übergang von Nutzen und Lasten und Grundbucheintragung können mehrere Wochen oder Monate liegen.
Im Kaufvertrag sollte deshalb geregelt werden:
ab wann die Miete wirtschaftlich dem Käufer zusteht,
wer bis dahin Betriebskosten abrechnet,
wie Mietzahlungen weitergeleitet werden,
wer offene Forderungen verfolgt und
wann die Unterlagen und die Kaution übergeben werden.
Übernommen wird nicht nur der ursprüngliche Mietvertrag.
Relevant sind auch:
Nachträge zum Mietvertrag,
Vereinbarungen über Mieterhöhungen,
Staffel- oder Indexmietvereinbarungen,
Genehmigungen zur Untervermietung,
Vereinbarungen über Haustiere,
Regelungen über Stellplätze,
Absprachen über Einbauten,
Mietminderungsvereinbarungen und
sonstige schriftliche oder mündliche Nebenabreden.
Gerade ältere Mietverhältnisse wurden teilweise durch zahlreiche spätere Vereinbarungen verändert. Deshalb reicht es nicht aus, nur die erste Vertragsurkunde zu prüfen.
Eine niedrige Bestandsmiete reduziert zunächst die laufenden Einnahmen und damit möglicherweise auch den Cashflow.
Der Käufer kann die Miete nicht sofort beliebig auf die aktuelle Marktmiete anheben. Bei bestehenden Mietverhältnissen gelten insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete, gesetzliche Fristen und die jeweilige Kappungsgrenze.
Die wesentlichen Voraussetzungen für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete enthält § 558 BGB über Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen.
Eine im Exposé genannte mögliche Marktmiete darf deshalb nicht ohne Weiteres als zukünftige Einnahme angesetzt werden.
Eine hohe Miete verbessert zunächst die Rendite. Trotzdem sollte geprüft werden, ob sie rechtlich wirksam vereinbart wurde und langfristig tragfähig ist.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die zulässige Miete bei einer Neuvermietung begrenzt sein. Die gesetzliche Grundregel enthält § 556d BGB zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn.
Ist eine vereinbarte Miete teilweise unwirksam, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Herabsetzung und die Rückzahlung überzahlter Beträge verlangen.
Auch wirtschaftlich kann eine deutlich über dem örtlichen Markt liegende Miete problematisch sein. Zieht der bisherige Mieter aus, lässt sich die gleiche Miete möglicherweise nicht erneut erzielen.
Mietrückstände sollten vor dem Kauf vollständig offengelegt werden.
Eine einzelne verspätete Zahlung besitzt eine andere Bedeutung als:
wiederkehrende Zahlungsprobleme,
offene Monatsmieten,
Ratenzahlungsvereinbarungen,
laufende Mahnverfahren,
Räumungsklagen oder
bereits ausgesprochene Kündigungen.
Der Verkäufer sollte eine nachvollziehbare Übersicht über das Mietkonto vorlegen. Sinnvoll sind außerdem geeignete Nachweise über die tatsächlichen Zahlungen der vergangenen Monate.
Im Kaufvertrag muss geklärt werden, wem bereits entstandene Rückstände zustehen und wer sie nach dem Eigentumswechsel geltend machen darf.
Hat der Mieter die Miete wegen eines Mangels gemindert, kann die tatsächliche Zahlung deutlich unter der vertraglich vereinbarten Miete liegen.
Typische Gründe sind:
Feuchtigkeit,
Schimmel,
Heizungsausfälle,
Lärmbelastungen,
Baumaßnahmen,
ein defekter Aufzug,
undichte Fenster oder
Einschränkungen bei der Nutzung.
Der Käufer übernimmt möglicherweise nicht nur die geringere Einnahme, sondern auch die Pflicht, sich um die Ursache des Mangels zu kümmern.
Betrifft der Schaden das Gemeinschaftseigentum, kann der einzelne Wohnungseigentümer die Beseitigung häufig nicht allein veranlassen. Er ist dann auf die Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft angewiesen.
Der Mietvertrag muss eine wirksame Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten enthalten. Nicht jede Position des Hausgeldes darf auf den Mieter übertragen werden.
Insbesondere Verwaltungskosten und Beiträge zur Erhaltungsrücklage bleiben grundsätzlich beim Eigentümer.
Geprüft werden sollten:
die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen,
die letzten Abrechnungen,
offene Nachzahlungen,
Guthaben des Mieters,
wiederkehrende Abrechnungsfehler und
mögliche Einwendungen des Mieters.
Auch sollte vertraglich geklärt werden, wer die Betriebskostenabrechnung für das Jahr des Eigentumswechsels erstellt und wirtschaftlich trägt.
Der Erwerber tritt grundsätzlich auch in die Rechte und Pflichten aus der vom Mieter geleisteten Sicherheit ein. Das regelt § 566a BGB zur Mietsicherheit beim Eigentümerwechsel.
Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden:
ob eine Kaution vereinbart wurde,
in welcher Höhe sie geleistet wurde,
in welcher Form sie angelegt ist,
ob sie vollständig vorhanden ist,
ob bereits darauf zugegriffen wurde und
wie sie an den Erwerber übertragen wird.
Eine bloße Angabe im Mietvertrag beweist noch nicht, dass die Kaution tatsächlich gezahlt und ordnungsgemäß angelegt wurde.
Der Verkauf der Wohnung ist für sich genommen kein Kündigungsgrund.
Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis grundsätzlich nur kündigen, wenn ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse vorliegt. Die Kündigung allein mit dem Ziel, anschließend eine höhere Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen. Die Voraussetzungen enthält § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter.
Zusätzlich können gelten:
vertragliche Kündigungsausschlüsse,
befristete Mietverträge,
verlängerte gesetzliche Kündigungsfristen,
besondere Kündigungssperrfristen oder
soziale Härtegründe des Mieters.
Wer die Wohnung möglicherweise später selbst nutzen oder frei verkaufen möchte, sollte diese Einschränkungen vor dem Kauf kennen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter beim Verkauf einer umgewandelten Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht besitzen.
Das kann insbesondere der Fall sein, wenn die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll. Die Voraussetzungen ergeben sich aus § 577 BGB zum Vorkaufsrecht des Mieters.
Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und sein Recht ordnungsgemäß informiert werden.
Mieter verändern Wohnungen teilweise während eines langen Mietverhältnisses.
Dazu können gehören:
eine eigene Einbauküche,
veränderte Bodenbeläge,
zusätzliche Wände,
Markisen,
Klimageräte,
Satellitenanlagen oder
Veränderungen an Bad und Elektroinstallation.
Vor dem Kauf sollte geklärt werden, ob diese Maßnahmen genehmigt wurden und wer bei Beendigung des Mietverhältnisses für Rückbau oder Entschädigung verantwortlich ist.
Eine genehmigte oder geduldete Untervermietung kann die Nutzung und spätere Rückgabe der Wohnung beeinflussen.
Geprüft werden sollte:
wer tatsächlich in der Wohnung lebt,
welche Personen im Mietvertrag stehen,
ob eine Untervermietung genehmigt wurde,
ob nur einzelne Räume oder die gesamte Wohnung überlassen wurden und
ob Hinweise auf eine unerlaubte gewerbliche oder touristische Nutzung bestehen.
Die tatsächliche Nutzung sollte mit dem Mietvertrag und den öffentlich-rechtlichen Vorgaben übereinstimmen.
Auch ein einwandfreies Mietverhältnis schützt nicht vor Risiken des Gebäudes oder der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dazu gehören:
zukünftige Sonderumlagen,
ein hoher Sanierungsbedarf,
steigendes Hausgeld,
nicht umlagefähige Kosten,
eine geringe Erhaltungsrücklage und
Streitigkeiten innerhalb der WEG.
Deshalb müssen Mietvertrag und WEG-Unterlagen immer gemeinsam betrachtet werden.
Vor dem Kauf sollten insbesondere geprüft werden:
der vollständige Mietvertrag,
sämtliche Nachträge und Zusatzvereinbarungen,
die letzten Mieterhöhungsschreiben,
das Mietkonto,
Nachweise über tatsächliche Zahlungen,
die letzten Betriebskostenabrechnungen,
Unterlagen zur Mietkaution,
vorhandene Mängelanzeigen,
Schriftverkehr über Mietminderungen,
Mahnungen oder Gerichtsverfahren und
Vereinbarungen über Einbauten oder Untervermietung.
Die Angaben sollten anschließend mit dem Kaufvertrag und der Wirtschaftlichkeitsberechnung abgeglichen werden.
Eine bereits vermietete Wohnung hat einen großen Vorteil: Die Vermietbarkeit wurde grundsätzlich bereits bewiesen und die ersten Mieteinnahmen müssen nicht nur geschätzt werden. Ist das Mietverhältnis seit Jahren stabil und zahlt der Mieter zuverlässig, kann dies für den Kapitalanleger ausgesprochen wertvoll sein.
Wir verlassen uns bei der Prüfung nicht ausschließlich auf die im Mietvertrag genannte Miethöhe.
Entscheidend ist, welche Beträge tatsächlich gezahlt wurden. Deshalb halten wir eine nachvollziehbare Darstellung des Mietkontos und geeignete Zahlungsnachweise für wesentlich aussagekräftiger als eine einfache Verkäuferbestätigung.
In Verkaufsunterlagen wird gerne mit einer zukünftig erzielbaren Marktmiete gerechnet. Der Käufer erwirbt jedoch zunächst den bestehenden Vertrag mit der darin vereinbarten Miete.
Ob, wann und in welchem Umfang eine Erhöhung möglich ist, muss gesondert geprüft werden. Eine theoretische Marktmiete darf aus unserer Sicht niemals ungeprüft zur Grundlage der Finanzierung und Renditeberechnung gemacht werden.
Kapitalanleger sollten nicht nur fragen: „Wie hoch ist die Miete?“
Ebenso wichtig sind folgende Fragen:
Zahlt der Mieter zuverlässig?
Gibt es Minderungen oder Streitigkeiten?
Ist die Miete rechtlich wirksam?
Sind alle Betriebskosten sauber geregelt?
Ist die Kaution vollständig vorhanden?
Gibt es Nebenabreden?
Wie wird die Wohnung tatsächlich genutzt?
Welche Pflichten werden mit dem Mietverhältnis übernommen?
Eine FAQ-Antwort kann die typischen Risiken beschreiben – wirkliche Sicherheit entsteht erst durch die Prüfung des vollständigen Mietvertrags, der tatsächlichen Zahlungshistorie und der persönlichen Situation des Mietverhältnisses.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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Worte sind Worte,
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