Kurzantwort
Bei der Anschlussfinanzierung muss die nach Ablauf der Sollzinsbindung verbleibende Restschuld zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden. Höhere Zinsen, ein ungünstiger Beleihungswert oder eine veränderte Bonität können die monatliche Belastung deutlich erhöhen und den bisherigen Cashflow der Immobilie vollständig verändern. Wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig und realistisch vorbereiten möchten, sprechen Sie uns gerne an.
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Die meisten Immobilienfinanzierungen laufen länger als die vereinbarte Sollzinsbindung. Nach deren Ablauf besteht daher regelmäßig noch eine Restschuld, für die eine neue Zinsvereinbarung oder ein neues Darlehen benötigt wird.
Wie hoch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt ausfällt, hängt vor allem vom ursprünglichen Darlehensbetrag, dem anfänglichen Tilgungssatz, den geleisteten Sondertilgungen und der Dauer der ersten Sollzinsbindung ab. Eine niedrige Anfangstilgung führt dazu, dass am Ende der Zinsbindung noch ein vergleichsweise großer Betrag finanziert werden muss.
Das zentrale Risiko ist die zukünftige Zinsentwicklung. Liegt der neue Zinssatz deutlich über dem bisherigen Darlehenszins, steigt entweder die monatliche Rate oder der Tilgungsanteil muss reduziert werden. Eine geringere Tilgung verlängert wiederum die Gesamtlaufzeit und erhöht die insgesamt zu zahlenden Zinsen.
Bei einer Restschuld von 200.000 Euro verursacht ein Zinssatz von 2 Prozent zunächst rund 333 Euro Zinsen im Monat. Bei 5 Prozent sind es bereits rund 833 Euro. Die monatliche Zinsbelastung steigt in diesem vereinfachten Vergleich somit um 500 Euro – noch bevor eine Tilgung berücksichtigt wird.
Bei einer vermieteten Kapitalanlageimmobilie wirkt sich diese Mehrbelastung unmittelbar auf den Cashflow aus. Eine Immobilie, die vorher einen monatlichen Überschuss erwirtschaftet hat, kann nach der Anschlussfinanzierung einen erheblichen monatlichen Zuschuss des Eigentümers erfordern.
Zwar können Schuldzinsen bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden, sofern sie wirtschaftlich mit den Mieteinkünften zusammenhängen. Die entsprechende gesetzliche Grundlage findet sich in § 9 Einkommensteuergesetz zum Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten. Die Tilgung ist dagegen grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Außerdem ersetzt eine mögliche Steuerentlastung niemals die zusätzliche Liquidität, die zunächst tatsächlich an die Bank gezahlt werden muss.
Ein weiteres Risiko entsteht durch die erneute Prüfung der Finanzierung. Bei einem Wechsel zu einer anderen Bank werden regelmäßig die Bonität des Darlehensnehmers, dessen Einkommen und Verpflichtungen sowie der aktuelle Wert der Immobilie beurteilt. Auch die erzielbare beziehungsweise tatsächlich gezahlte Miete und der Zustand des Objekts können dabei eine Rolle spielen.
Hat die Immobilie aus Sicht der neuen Bank an Wert verloren oder wird ein niedrigerer Beleihungswert angesetzt, kann sich der Beleihungsauslauf verschlechtern. Dadurch können höhere Zinsen entstehen. Im ungünstigen Fall verlangt die Bank zusätzliches Eigenkapital oder lehnt die Finanzierung vollständig ab.
Auch Veränderungen in der persönlichen Situation können die Anschlussfinanzierung erschweren. Dazu gehören beispielsweise ein gesunkenes Einkommen, der Wechsel in die Selbstständigkeit, zusätzliche Kredite, weitere Immobilienfinanzierungen oder ein näher rückender Rentenbeginn.
Bei Kapitalanlageimmobilien darf außerdem nicht unterstellt werden, dass steigende Finanzierungskosten automatisch durch höhere Mieten ausgeglichen werden können. Mieterhöhungen sind rechtlich und wirtschaftlich begrenzt. Darüber hinaus können Leerstände, nicht umlagefähige Kosten, Reparaturen und Sonderumlagen den finanziellen Spielraum zusätzlich reduzieren.
Grundsätzlich kann die Anschlussfinanzierung als Prolongation bei der bisherigen Bank oder als Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut erfolgen. Das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank ist häufig organisatorisch einfacher. Es sollte trotzdem mit anderen Angeboten verglichen werden, da ein geringer Zinsunterschied bei einer hohen Restschuld über viele Jahre erhebliche Auswirkungen haben kann.
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, die Konditionen einer zukünftigen Anschlussfinanzierung bereits mehrere Jahre vorher festzuschreiben. Dadurch lässt sich das Risiko steigender Zinsen begrenzen. Die frühzeitige Zinssicherung kann jedoch mit einem Zinsaufschlag verbunden sein und wird wirtschaftlich nachteilig, wenn die Marktzinsen bis zur Auszahlung deutlich fallen. Weitere Erläuterungen hierzu bietet die BaFin auf ihrer Informationsseite zur Anschlussfinanzierung.
Der bisherige Darlehensgeber muss bei einem Verbraucherdarlehen spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber informieren, ob er zu einer neuen Sollzinsvereinbarung bereit ist. Diese gesetzliche Informationspflicht ist in § 493 BGB für Verbraucherdarlehensverträge geregelt. Die gesetzliche Frist sollte jedoch nicht mit einem sinnvollen Planungsbeginn verwechselt werden. Wer erst auf dieses Schreiben wartet, besitzt häufig nur noch wenig Zeit für einen umfassenden Marktvergleich.
Wir möchten zu diesem Thema zwei weiterführende Aspekte aus unserer Beratungspraxis einbringen.
Für Kapitalanleger kann es sich lohnen, über eine Tilgungsaussetzung nachzudenken. Dabei wird das Immobiliendarlehen während der vereinbarten Laufzeit nicht direkt getilgt. Die Darlehensschuld bleibt zunächst unverändert, sodass auch die darauf berechneten Zinsen dauerhaft hoch bleiben. Bei einer vermieteten Immobilie können diese Schuldzinsen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 9 Einkommensteuergesetz zum Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten.
Wirtschaftlich wird das Darlehen dennoch zurückgeführt. Statt direkt in den Kredit fließen die vorgesehenen Tilgungsbeträge beispielsweise in einen Bausparvertrag, einen Aktienfonds oder eine Rentenversicherung. Das auf diese Weise aufgebaute Kapital wird später zur Rückzahlung des Darlehens verwendet. Die BaFin erläutert den grundsätzlichen Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem solchen endfälligen Festdarlehen auf ihrer Informationsseite zu Immobilienkrediten.
Für langfristig denkende Kapitalanleger kann dieses Modell ausgesprochen attraktiv sein. Es kann die steuerliche Wirkung der Finanzierung dauerhaft erhalten und gleichzeitig die Möglichkeit eröffnen, mit dem parallel aufgebauten Kapital zusätzliche Erträge zu erwirtschaften.
Wir verfügen auf diesem Gebiet über viel Erfahrung und können die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten individuell berechnen und miteinander vergleichen. Wenn Sie sich diese Strategie einmal in Ruhe erläutern lassen möchten, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.
Eine längere Sollzinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, kostet aber häufig einen Zinsaufschlag. Bereits ein Unterschied von 0,2 oder 0,3 Prozentpunkten (0% selten, über 1% auch selten) kann über zehn oder zwanzig Jahre einen erheblichen Betrag ausmachen . Trotzdem sollte die Entscheidung beim Kauf einer neuen Kapitalanlageimmobilie nicht ausschließlich anhand des günstigsten Anfangszinses getroffen werden.
Das gilt insbesondere für Kapitalanleger, die langfristig mehrere Immobilien erwerben möchten. Beantragt ein Kunde später die Finanzierung einer weiteren Kapitalanlage, prüft die Bank auch die bestehenden Immobilienkredite und deren zukünftige Anschlussfinanzierungsrisiken.
Jede Bank legt selbst fest, mit welchen kalkulatorischen Zinsen und Tilgungsannahmen sie auslaufende Zinsbindungen bewertet. Dabei kann eine Gesamtannuität von 8, 10 Prozent oder sogar mehr angesetzt werden. Da jede Zinsbindung irgendwann endet, werden in der langfristigen Risikoberechnung alle sämtlichen bestehenden Immobilienkredite mit diesen hohen Annahmen hochgerechnet werden.
Damit werden unsere Kunden bei Banken regelmäßig „totgerechnet“. Das führt in unserer Beratungspraxis jedes Jahr zu unnötigen, weil übervorsichtigen Ablehnungen. Für den Kapitalanleger ist das ausgesprochen bitter, weil er sich unter den heutigen tatsächlichen Bedingungen eine weitere Immobilie ohne Weiteres leisten könnte.
Besonders irrwitzig ist daran, dass solche extrem selten Szenarien ja ohne sehr langsam und planbar auf den Kapitalanleger zukommen. Somit jeder rechtzeitig eine oder mehrere Immobilien verkaufen. Damit ließe sich verhindern, dass er überhaupt in die unterstellte Extremsituation gerät. Diese Lösung ist wirtschaftlich und logisch nachvollziehbar. Auf diesem Ohr sind die Banken nach unserer Erfahrung jedoch leider völlig taub.
Und mit einer langen Sollzinslaufzeitbindung kann man dieses Problem oftmals beheben. Meistens sind bei einer üblichen Tilgung nach zehn Jahren noch ungefähr 80 Prozent des ursprünglichen Kredits und nach zwanzig Jahren noch ungefähr 60 Prozent vorhanden. Die deutlich niedrigere Restschuld macht es für Banken wesentlich leichter, das zukünftige Zinsstress-Szenario positiv zu berechnen. Gerade bei mehreren Kapitalanlageimmobilien macht sich dieser Unterschied ausgesprochen deutlich bemerkbar.
Eine FAQ-Antwort kann die Risiken einer Anschlussfinanzierung beschreiben – eine belastbare Planung entsteht jedoch erst durch die Berechnung der persönlichen Restschuld, der möglichen Zinsszenarien und des langfristig verfügbaren Einkommens.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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