Kann die Stadt mir meine Wohnung wegnehmen oder enteignen?

Ausführliche Antwort

Die Stadt kann nicht allein entscheiden

Eine Stadt kann eine Immobilie nicht nach Belieben einziehen oder den Eigentümer einfach aus dem Grundbuch entfernen. Sie kann jedoch für bestimmte öffentliche oder zwingende städtebauliche Zwecke eine Enteignung beantragen.

Das Enteignungsverfahren wird nach § 104 Baugesetzbuch grundsätzlich von der höheren Verwaltungsbehörde und nicht allein von der Stadt durchgeführt.

Welche öffentlichen Zwecke kommen infrage?

Mögliche Gründe sind beispielsweise der Bau oder die Erweiterung von Straßen, Schulen, Bahnstrecken, Versorgungsleitungen oder anderen öffentlichen Einrichtungen. Auch bestimmte Maßnahmen innerhalb eines Bebauungsplans, eines Sanierungsgebiets oder einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme können grundsätzlich eine Rolle spielen.

Die möglichen städtebaulichen Enteignungszwecke werden in § 85 Baugesetzbuch beschrieben.

Enteignung nur als letztes Mittel

Eine Enteignung ist nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der angestrebte Zweck nicht auf eine andere zumutbare Weise erreicht werden kann. Zuvor muss regelmäßig ernsthaft versucht werden, die Immobilie oder die benötigte Grundstücksfläche freiwillig zu angemessenen Bedingungen zu erwerben.

Die hohen Voraussetzungen ergeben sich insbesondere aus § 87 Baugesetzbuch.

Betrifft das auch eine Eigentumswohnung?

Mit einer Eigentumswohnung ist regelmäßig ein Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden, weshalb auch Wohnungseigentum grundsätzlich von einem solchen Verfahren betroffen sein könnte. In der Praxis stehen bei kommunalen Infrastrukturprojekten jedoch häufiger Grundstücke, Teilflächen oder bestimmte Nutzungsrechte im Mittelpunkt als eine einzelne Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Je nach Vorhaben kann eine vollständige Übertragung des Eigentums erforderlich sein oder lediglich ein begrenztes Recht an einer Grundstücksfläche beansprucht werden.

Der Eigentümer erhält eine Entschädigung

Bei einer Enteignung ist grundsätzlich eine Entschädigung zu leisten, die sich im Anwendungsbereich des Baugesetzbuchs regelmäßig am Verkehrswert orientiert. Der betroffene Eigentümer kann sowohl die Zulässigkeit der Enteignung als auch die Höhe der Entschädigung rechtlich überprüfen lassen.

Die Bemessung der Entschädigung für den Rechtsverlust ist in § 95 Baugesetzbuch geregelt.

Nicht jede städtische Maßnahme ist eine Enteignung

Ein neuer Bebauungsplan, eine Erhaltungssatzung, Denkmalschutzauflagen oder andere Nutzungsvorgaben können den Wert und die Verwendungsmöglichkeiten einer Immobilie beeinflussen, ohne dass die Stadt das Eigentum übernimmt. Auch ein kommunales Vorkaufsrecht ist keine Enteignung, sondern ermöglicht der Stadt unter bestimmten Voraussetzungen, anstelle eines anderen Käufers in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten.

Aus unserer Beraterpraxis

Für Wohnungseigentümer ein sehr seltenes Szenario

Nach unserer Einschätzung ist das Risiko, dass eine Stadt eine gewöhnliche vermietete Eigentumswohnung enteignet, ausgesprochen gering. Wesentlich häufiger müssen sich Kapitalanleger mit neuen Bauvorhaben in der Nachbarschaft, veränderten Bebauungsplänen oder kommunalen Auflagen beschäftigen.

Größere Planungen vor dem Kauf prüfen

Liegt eine Immobilie unmittelbar an einer geplanten Bahnstrecke, Hauptverkehrsstraße oder einem größeren Entwicklungsgebiet, sollten die öffentlich zugänglichen Planungen vor dem Kauf geprüft werden. Hinweise können sich unter anderem aus dem Bebauungsplan, dem Flächennutzungsplan, dem Baulastenverzeichnis und veröffentlichten Planfeststellungsverfahren ergeben.

Eine sorgfältige Prüfung schützt nicht nur vor einem äußerst seltenen Enteignungsrisiko, sondern vor allem vor Lärm, jahrelangen Bauarbeiten oder einer ungünstigen Veränderung des direkten Wohnumfelds.