Kurzantwort
Ja. Die Grundsteuer gehört ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag wirksam vorsieht, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zählt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zu den Betriebskosten und nennt dabei ausdrücklich die Grundsteuer.
Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.
Allein weil die Grundsteuer gesetzlich eine Betriebskostenart ist, kann sie nicht unabhängig vom Mietvertrag zusätzlich zur vereinbarten Miete verlangt werden.
Betriebskosten können grundsätzlich als Vorauszahlung oder – soweit rechtlich zulässig – als Pauschale vereinbart werden; über Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen.
Die für den Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallene umlagefähige Grundsteuer wird nach dem maßgeblichen Verteilerschlüssel auf den Mieter beziehungsweise die Mieter verteilt.
Ohne abweichende Regelung werden Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt, soweit keine verbrauchs- oder verursachungsabhängige Abrechnung erforderlich ist.
Sind bei vermietetem Wohnungseigentum keine abweichenden Vereinbarungen getroffen worden, sieht § 556a Abs. 3 BGB grundsätzlich den innerhalb der WEG geltenden Verteilungsmaßstab vor, sofern dieser nicht billigem Ermessen widerspricht.
Sie gehört zu den laufenden Betriebskosten und ist damit anders zu behandeln als nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten.
Steigt oder fällt die Grundsteuer, kann sich dadurch auch die Betriebskostenbelastung des Mieters verändern, soweit die Voraussetzungen für die Umlage erfüllt sind.
Bei einer normal vermieteten Wohnung mit sauber vereinbarter Betriebskostenumlage rechnen wir die Grundsteuer grundsätzlich nicht als dauerhaft beim Vermieter verbleibende Bewirtschaftungskosten.
Jährliche Grundsteuer der Wohnung: 480 Euro
Das entspricht rechnerisch:
Ist die Grundsteuer vollständig umlagefähig und mietvertraglich wirksam auf den Mieter übertragen, belastet sie grundsätzlich die Betriebskosten des Mieters und nicht den langfristigen Nettoertrag des Vermieters.
Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde ist nicht der Mieter aufgrund des Mietvertrags, sondern die Grundsteuer wird zunächst auf Eigentümerseite erhoben. Die Umlage auf den Mieter erfolgt anschließend über das mietvertragliche Betriebskostensystem.
Gerade bei Kapitalanlageberechnungen sehen wir immer wieder, dass sämtliche Positionen des Hausgeldes oder sämtliche Kosten des Eigentümers einfach von der Nettokaltmiete abgezogen werden. Das kann die Wirtschaftlichkeit unnötig schlecht darstellen.
Wenn die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, würden wir sie bei einer langfristigen Rendite- und Cashflowrechnung grundsätzlich den umlagefähigen Betriebskosten zuordnen.
Steht die Wohnung leer, gibt es keinen Mieter, auf den die laufende Grundsteuer für diesen Zeitraum tatsächlich überwälzt werden kann. Die Belastung bleibt dann wirtschaftlich beim Eigentümer.
Wir würden bei einer bereits vermieteten Kapitalanlagewohnung nicht einfach voraussetzen, dass sämtliche nach der Betriebskostenverordnung möglichen Kosten tatsächlich wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Entscheidend ist immer der vorhandene Mietvertrag.
Die Grundsteuer ist eine klassische und regelmäßig wiederkehrende umlagefähige Betriebskostenposition. Für Kapitalanleger ist vor allem wichtig, sie nicht mit den tatsächlich nicht umlagefähigen Eigentümerkosten zu vermischen, weil sonst Cashflow und Nettorendite falsch eingeschätzt werden können.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
Bundesrecht – § 2 BetrKV: Grundsteuer als umlagefähige Betriebskostenposition
Bundesrecht – § 556 BGB: Vereinbarung über die Übernahme von Betriebskosten
Bundesrecht – § 556a BGB: Verteilungsschlüssel für Betriebskosten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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