Welche Heizkosten kann ich auf meinen Mieter umlegen?

Ausführliche Antwort

Heizkosten sind grundsätzlich umlagefähig

§ 2 Nr. 4 BetrKV zählt die Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Viele laufende Kosten gehören dazu

Dazu zählen insbesondere Brennstoffe und deren Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, regelmäßige Prüfungen, Reinigung, gesetzliche Messungen sowie bestimmte Kosten der Verbrauchserfassung und Kostenverteilung.

Reparaturen bleiben beim Vermieter

Typische Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören dagegen nicht zu den Betriebskosten und können deshalb nicht einfach als Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Der Mietvertrag bleibt wichtig

Grundsätzlich muss vereinbart sein, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

Verbrauchsabhängige Abrechnung ist vorgeschrieben

Bei zentraler Wärmeversorgung verlangt die Heizkostenverordnung grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten.

Meist 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten müssen grundsätzlich nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt werden, während der übrige Anteil regelmäßig nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt wird.

Teilweise sind 70 Prozent zwingend

Für bestimmte ältere, mit Öl oder Gas beheizte Gebäude schreibt § 7 HeizkostenV sogar eine Verteilung von 70 % nach dem erfassten Verbrauch vor.

Leerstand nicht auf andere Mieter verteilen

Kostenanteile einer leerstehenden Wohnung dürfen nicht einfach zusätzlich den übrigen Mietern zugerechnet werden.

CO₂-Kosten sind eine Besonderheit

Bei bestimmten fossilen Heizungen muss der Vermieter abhängig vom CO₂-Ausstoß des Wohngebäudes einen gesetzlich bestimmten Anteil der CO₂-Kosten selbst tragen, der bei energetisch besonders ungünstigen Gebäuden sehr hoch sein kann.

Für Anleger sauber unterscheiden

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten deshalb umlagefähige Heizkosten, nicht umlagefähige Reparaturkosten und der beim Vermieter verbleibende CO₂-Kostenanteil getrennt betrachtet werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Heizkosten gehören grundsätzlich auf die Mieterseite

Bei einer ordnungsgemäß vermieteten Wohnung rechnen wir die laufenden Heizkosten grundsätzlich nicht als dauerhafte Eigentümerkosten des Vermieters, soweit sie rechtlich auf den Mieter umgelegt werden können.

Ein einfaches Beispiel

Entfallen auf eine Wohnung jährlich 1.500 Euro umlagefähige Heizkosten, entsprechen dies 125 Euro monatlich; bei wirksamer Umlage belasten diese Kosten grundsätzlich den Mieter und nicht dauerhaft den Nettoertrag des Vermieters.

Reparaturen nicht hineinrechnen

Muss dagegen beispielsweise eine defekte zentrale Heizungsanlage repariert werden, ist der auf die Wohnung entfallende Eigentümeranteil etwas völlig anderes als die laufenden Heizkosten.

CO₂-Kosten haben die Rechnung verändert

Bei fossilen Heizungen kann inzwischen ein Teil der CO₂-Kosten ausdrücklich beim Vermieter verbleiben, wobei sich dessen Anteil bei Wohngebäuden nach der energetischen CO₂-Einstufung richtet.

Schlechte Gebäude können den Vermieter stärker belasten

Nach dem gesetzlichen Stufenmodell reicht der Vermieteranteil bei Wohngebäuden grundsätzlich von 0 % bei sehr niedrigem CO₂-Ausstoß bis zu 95 % bei mindestens 52 kg CO₂ je m² und Jahr.

Deshalb den Energiezustand nicht ignorieren

Hohe Heizkosten trägt zwar zunächst weitgehend der Mieter, aber eine energetisch schlechte Immobilie kann trotzdem Nachteile für Vermietbarkeit, zukünftige Modernisierungskosten und den beim Eigentümer verbleibenden CO₂-Kostenanteil haben.

Hausgeld und Heizkostenabrechnung getrennt prüfen

Bei Eigentumswohnungen würden wir nicht einfach das gesamte Hausgeld als Vermieterkosten ansetzen, sondern genau unterscheiden, welche Heizungspositionen auf den Mieter umlagefähig sind und welche beim Eigentümer verbleiben.

Heizkosten gehören zu den wichtigsten umlagefähigen Betriebskosten und sind zugleich ein gutes Beispiel dafür, warum „umlagefähig“ nicht automatisch bedeutet, dass sämtliche mit der Heizung verbundenen Kosten vollständig beim Mieter landen.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.

Weiterführende Quellen

Bundesrecht – Betriebskostenverordnung, insbesondere § 2 Nr. 4Betriebskostenverordnung öffnen

Bundesrecht – Heizkostenverordnung, insbesondere §§ 6 und 7Heizkostenverordnung öffnen

Bundesrecht – KohlendioxidkostenaufteilungsgesetzCO₂-Kostenaufteilungsgesetz öffnen