Kurzantwort
Die laufenden Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung gehören grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten, wenn die Betriebskostenübernahme im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Dazu zählen beispielsweise kommunale Straßenreinigungs- und Müllgebühren sowie bestimmte laufende Kosten privater Müllentsorgungs- und Erfassungssysteme. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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§ 2 Nr. 8 BetrKV zählt die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Zur Straßenreinigung gehören sowohl die Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung als auch die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.
Bei der Müllbeseitigung können neben den Entsorgungsgebühren auch laufende Kosten beispielsweise von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsaug- und Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich Kostenberechnung und -aufteilung umlagefähig sein.
Gegenüber dem Mieter können diese Betriebskosten grundsätzlich nur verlangt werden, wenn eine entsprechende Betriebskostenübernahme wirksam vereinbart wurde.
Soweit keine andere wirksame Regelung greift, werden nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten grundsätzlich nach Wohnfläche verteilt, während erfasste Verursachungsunterschiede angemessen berücksichtigt werden müssen.
Auch die wiederkehrende Beseitigung unberechtigt abgestellten Sperrmülls oder anderer Beistellungen kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Müllbeseitigung umlagefähig sein.
Der Bundesgerichtshof hat auch die regelmäßig anfallenden Kosten eines externen Dienstleisters für Kontrolle und erforderliche Nachsortierung falsch getrennten Mülls grundsätzlich als umlagefähige Müllbeseitigung anerkannt.
Kosten für Container zur Beseitigung von Bauschutt nach Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen sind dagegen keine laufenden Kosten der gewöhnlichen Müllbeseitigung.
Auch bei grundsätzlich umlagefähigen Kosten muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten und auf ein angemessenes Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen Rücksicht nehmen.
Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten deshalb reguläre umlagefähige Straßenreinigungs- und Müllkosten von außergewöhnlichen, nicht umlagefähigen Entsorgungs-, Reparatur- oder Investitionskosten getrennt werden.
Normale Straßenreinigungs- und Müllgebühren rechnen wir bei einer vermieteten Wohnung grundsätzlich den umlagefähigen Betriebskosten zu, sofern der Mietvertrag dies wirksam vorsieht.
Entfallen auf die Wohnung jährlich 600 Euro für Müllbeseitigung und Straßenreinigung, entspricht dies 50 Euro monatlich; können die Kosten vollständig umgelegt werden, belasten sie den langfristigen Nettoertrag des Vermieters grundsätzlich nicht.
Tauchen auf einer WEG-Abrechnung plötzlich hohe Kosten für Sperrmüll, Sonderleerungen oder zusätzliche Müllservices auf, würden wir prüfen, warum diese Kosten entstanden sind und ob sie tatsächlich als laufende Betriebskosten einzuordnen sind.
Gerade bei größeren Wohnanlagen kann immer wieder unbekannter Sperrmüll abgestellt werden; regelmäßig entstehende Beseitigungskosten können nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich umlagefähig sein.
Muss nach einer Sanierung ein Container für herausgerissene Bauteile oder Bauschutt bestellt werden, würden wir diese Kosten nicht einfach über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben.
Bei großen Wohnanlagen können kontrollierte Mülltrennung oder Müllmengenerfassung zusätzliche Kosten verursachen, zugleich aber Fehlwürfe und unnötige Entsorgungskosten reduzieren.
Während eines Leerstands können insbesondere verbrauchsunabhängige Grundkosten wirtschaftlich beim Eigentümer verbleiben, weil kein Mieter vorhanden ist, auf den der entsprechende Wohnungsanteil weitergegeben werden kann.
Straßenreinigung und Müllbeseitigung sind klassische umlagefähige Betriebskosten; für Kapitalanleger ist vor allem wichtig, normale laufende Kosten nicht mit außergewöhnlichen Entsorgungs- oder Sanierungskosten zu vermischen.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
Bundesrecht – § 2 Nr. 8 BetrKV: Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Bundesgerichtshof – Urteil VIII ZR 117/21 zu Müllkontrolle und Nachsortierung
Verbraucherzentrale – Betriebskosten und Abgrenzung von Müllbeseitigungskosten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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