Welche Kosten für einen Aufzug kann ich auf meinen Mieter umlegen?

Ausführliche Antwort

Aufzugskosten sind ausdrücklich umlagefähig

§ 2 Nr. 7 BetrKV zählt die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Mehrere laufende Kosten gehören dazu

Umlagefähig sind insbesondere Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege, regelmäßige Prüfungen der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Reinigung der Anlage.

Reparaturen bleiben beim Eigentümer

Reparatur-, Instandsetzungs- und Erneuerungskosten gehören dagegen nicht zu den laufenden Betriebskosten und dürfen nicht einfach als Aufzugskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Der Mietvertrag entscheidet

Voraussetzung für die Umlage ist grundsätzlich eine wirksame Vereinbarung, nach der der Mieter Betriebskosten trägt.

Häufig wird nach Fläche verteilt

Ist kein anderer wirksamer Maßstab vereinbart, werden nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.

Besonderheit bei Eigentumswohnungen

Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne abweichende mietvertragliche Vereinbarung grundsätzlich der innerhalb der WEG verwendete Verteilungsmaßstab, sofern dieser nicht billigem Ermessen widerspricht.

Auch Erdgeschossmieter können beteiligt werden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formularvertragliche Beteiligung eines Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten grundsätzlich zulässig sein kann.

Ein tatsächlicher Nutzen ist nicht zwingend erforderlich

Nach dieser Rechtsprechung kann das auch gelten, wenn der Erdgeschossmieter den Aufzug objektiv kaum oder gar nicht sinnvoll nutzen kann.

Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter darüber grundsätzlich jährlich abrechnen.

Für Anleger sauber trennen

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten deshalb laufende umlagefähige Aufzugskosten und nicht umlagefähige Reparatur- oder Erneuerungskosten konsequent auseinandergehalten werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Ein Aufzug kann das Hausgeld deutlich erhöhen

Gerade bei größeren oder älteren Aufzugsanlagen können laufende Wartungs-, Prüfungs-, Strom- und Betriebskosten durchaus ins Gewicht fallen.

Laufende Kosten grundsätzlich auf die Mieterseite

Sind die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt, würden wir die laufenden Aufzugskosten grundsätzlich den umlagefähigen Betriebskosten zuordnen und nicht dauerhaft vom Nettoertrag des Vermieters abziehen.

Ein einfaches Beispiel

Entfallen jährlich 720 Euro laufende Aufzugskosten auf die Wohnung, entspricht dies 60 Euro monatlich; können diese ordnungsgemäß umgelegt werden, trägt sie wirtschaftlich grundsätzlich der Mieter.

Größere Reparaturen sind etwas völlig anderes

Muss dagegen beispielsweise die Steuerung erneuert, der Antrieb ausgetauscht oder eine größere Reparatur durchgeführt werden, kann der Eigentümer mit erheblichen zusätzlichen Kosten belastet werden.

Gerade bei älteren Gebäuden genauer hinsehen

Bei der Kaufprüfung interessiert uns deshalb nicht nur, ob ein Aufzug vorhanden ist, sondern auch sein Alter, technischer Zustand und ob in den WEG-Protokollen bereits größere Reparaturen oder eine Modernisierung diskutiert werden.

Erdgeschoss bedeutet nicht automatisch kostenfrei

Die verbreitete Annahme, ein Erdgeschossmieter müsse grundsätzlich keine Aufzugskosten zahlen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu pauschal.

Für den Anleger zählt deshalb die richtige Trennung

Ein Aufzug kann gleichzeitig laufende umlagefähige Kosten und erhebliche zukünftige Eigentümerkosten verursachen – genau diese beiden Ebenen sollten nicht miteinander vermischt werden.

Bei Gebäuden mit Aufzug würden wir die laufenden Betriebskosten nicht überbewerten, den möglichen zukünftigen Reparatur- und Modernisierungsbedarf der Anlage aber vor dem Kauf durchaus ernst nehmen.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.

Weiterführende Quellen

Bundesrecht – § 2 BetrKV: Betriebskosten eines Personen- oder Lastenaufzugs

Bundesrecht – § 556a BGB: Verteilung der Betriebskosten

Bundesgerichtshof – Urteil VIII ZR 103/06 zu Aufzugskosten bei Erdgeschosswohnungen