Kurzantwort
Die laufenden Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile und für regelmäßig anfallende Ungezieferbekämpfung können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Betriebskostenübernahme wirksam vereinbart ist. Eine einmalige Schädlingsbekämpfung wegen eines konkreten Befalls ist dagegen regelmäßig anders zu beurteilen. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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§ 2 Nr. 9 BetrKV zählt die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Zur Gebäudereinigung gehören insbesondere die Kosten für die Säuberung gemeinsam genutzter Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Aufzugskabinen.
Voraussetzung für die Umlage ist grundsätzlich, dass der Mieter aufgrund des Mietvertrags die Betriebskosten trägt.
Ohne besondere verbrauchsabhängige Erfassung werden solche Kosten regelmäßig nach dem mietvertraglich beziehungsweise gesetzlich maßgeblichen Verteilungsschlüssel abgerechnet.
Bei einer laufenden Hausreinigung können insbesondere angemessene Kosten einer beauftragten Reinigungsfirma sowie erforderliche Reinigungsmittel zu den Betriebskosten gehören.
Einmalige oder unvorhersehbare Sonderreinigungen nach Baumaßnahmen, Schäden oder außergewöhnlichen Ereignissen sind grundsätzlich nicht ohne Weiteres als laufende Gebäudereinigung umlagefähig.
Regelmäßig beziehungsweise prophylaktisch anfallende Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung auf Gemeinschaftsflächen können als Betriebskosten umlagefähig sein.
Eine einmalige Bekämpfung eines konkret aufgetretenen Schädlingsbefalls wird dagegen regelmäßig nicht als laufende Betriebskostenposition behandelt.
Ist ein einzelner Mieter nachweislich für einen Schädlingsbefall verantwortlich, kann sich die Kostenfrage zusätzlich nach der konkreten Verantwortlichkeit richten und ist von der normalen Betriebskostenumlage zu unterscheiden.
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung sollten deshalb regelmäßige umlagefähige Reinigungs- und Schädlingsbekämpfungskosten von einmaligen Schadens- oder Mangelbeseitigungskosten getrennt werden.
Die regelmäßige Reinigung von Treppenhaus, Eingangsbereich und anderen Gemeinschaftsflächen würden wir bei einer wirksamen Betriebskostenvereinbarung grundsätzlich den umlagefähigen Kosten zuordnen.
Entfallen auf eine Wohnung jährlich 360 Euro Hausreinigungskosten, entspricht dies 30 Euro monatlich; bei ordnungsgemäßer Umlage reduziert dieser laufende Kostenblock den langfristigen Nettoertrag des Vermieters grundsätzlich nicht.
Taucht plötzlich eine größere Rechnung für eine außerordentliche Reinigung auf, würden wir nicht automatisch davon ausgehen, dass diese vollständig auf den Mieter übertragen werden kann.
Eine turnusmäßige Rattenprophylaxe in einer größeren Wohnanlage ist rechtlich anders einzuordnen als der einmalige Kammerjägereinsatz wegen eines plötzlich aufgetretenen Befalls.
Gerade bei Ungeziefer interessiert uns deshalb, wo der Befall entstanden ist, ob Gemeinschaftsflächen betroffen sind und ob ein konkreter Verursacher festgestellt werden kann.
Wiederkehrende außergewöhnlich hohe Kosten für Schädlingsbekämpfung würden wir nicht nur auf ihre Umlagefähigkeit prüfen, sondern auch hinterfragen, ob dahinter bauliche, hygienische oder organisatorische Probleme der Wohnanlage stehen.
Die normalen Reinigungskosten sind für eine Kapitalanlage meist gut kalkulierbar; auffällige Sonderreinigungen oder häufige Schädlingsprobleme können dagegen Hinweise liefern, die über die reine Betriebskostenabrechnung hinausgehen.
Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.
Bundesrecht – § 2 BetrKV: Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Haufe – Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung nach § 2 Nr. 9 BetrKV
Verbraucherzentrale – Überblick über umlagefähige Betriebskosten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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