Kurzantwort
Bestimmte Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Betriebskostenübernahme wirksam vereinbart ist; dazu gehören insbesondere Gebäude-, Glas- sowie bestimmte Gebäudehaftpflichtversicherungen. Persönliche Versicherungen des Vermieters oder beispielsweise eine Vermieterrechtsschutzversicherung gehören dagegen grundsätzlich nicht zu dieser Betriebskostenposition. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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§ 2 Nr. 13 BetrKV zählt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Dazu gehören insbesondere Versicherungen des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Voraussetzung für die Umlage ist grundsätzlich, dass der Mieter aufgrund des Mietvertrags Betriebskosten trägt.
Eine Vermieterrechtsschutzversicherung oder eine private Hausratversicherung des Eigentümers zählt beispielsweise nicht zu den nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähigen Versicherungen.
Maßgeblich ist grundsätzlich, ob die Versicherung ein in der BetrKV erfasstes Risiko des Gebäudes beziehungsweise der dazugehörigen Anlagen absichert.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei vereinbarter Umlage der Gebäudeversicherung auch ein darin mitversicherter Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig sein kann.
Sach- und Haftpflichtversicherungen dürfen in der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich als zusammengehörige Kostenart ausgewiesen werden, ohne jede einzelne Versicherung zwingend separat aufzuführen.
Die umlagefähigen Versicherungskosten werden nach dem für das Mietverhältnis maßgeblichen Verteilungsmaßstab auf die Mieter verteilt.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung werden Gebäudeversicherungen häufig über die WEG abgeschlossen und erscheinen deshalb zunächst in der Hausgeld- beziehungsweise Jahresabrechnung des Eigentümers.
Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten deshalb umlagefähige gebäudebezogene Versicherungsbeiträge von nicht umlagefähigen persönlichen oder vermieterspezifischen Versicherungen getrennt werden.
Die üblichen Versicherungsbeiträge der WEG für das Gebäude würden wir bei wirksamer mietvertraglicher Umlage grundsätzlich den umlagefähigen Betriebskosten zuordnen.
Entfallen auf eine Wohnung jährlich 480 Euro umlagefähige Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, entspricht dies 40 Euro monatlich; bei ordnungsgemäßer Umlage reduzieren diese laufenden Beiträge den langfristigen Nettoertrag des Vermieters grundsätzlich nicht.
Besitzt der Eigentümer zusätzlich beispielsweise eine Vermieterrechtsschutzversicherung, würden wir deren Beitrag nicht einfach gemeinsam mit der Gebäudeversicherung auf den Mieter übertragen.
Gerade bei Eigentumswohnungen steht dort häufig nur eine Position wie „Versicherungen“, weshalb wir wissen möchten, welche konkreten Verträge und Risiken sich dahinter verbergen.
Prämien können sich insbesondere durch höhere Baukosten, Schadenentwicklungen oder veränderte Risikoeinschätzungen erhöhen; für den Anleger ist deshalb wichtig, ob die betreffende Position tatsächlich umlagefähig bleibt.
Dass ein Versicherungsbeitrag auf den Mieter umgelegt werden kann, wäre für uns kein Grund, den Versicherungsschutz des Gebäudes nebensächlich zu behandeln, denn ein größerer nicht oder unzureichend versicherter Gebäudeschaden kann wirtschaftlich erheblich wichtiger sein als einige Euro Beitragsunterschied.
Auch hier gilt unser Grundprinzip: Nicht das komplette Hausgeld vom Cashflow abziehen, sondern erst unterscheiden, welcher Teil auf den Mieter umgelegt werden kann und welcher tatsächlich beim Eigentümer verbleibt.
Sach- und Haftpflichtversicherungen gehören zu den klassischen umlagefähigen Betriebskosten; gleichzeitig ist die Abgrenzung wichtig, weil nicht jede Versicherung, die ein Vermieter abgeschlossen hat, automatisch auf den Mieter übertragen werden darf.
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
Bundesrecht – § 2 Nr. 13 BetrKV: Sach- und Haftpflichtversicherungen
Bundesgerichtshof – Urteil VIII ZR 38/17 zur Gebäudeversicherung einschließlich Mietausfall
Verbraucherzentrale – Betriebskosten und umlagefähige Versicherungen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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