Kurzantwort
Auch Betriebskosten, die nicht ausdrücklich in den Nummern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, können unter § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich umlagefähig sein, wenn sie laufend entstehen und die konkrete Kostenart im Mietvertrag hinreichend bestimmt vereinbart wurde. Ein pauschaler Hinweis auf „sonstige Betriebskosten“ reicht dafür grundsätzlich nicht aus. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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§ 2 Nr. 17 BetrKV erfasst sonstige Betriebskosten, die Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV sind, aber nicht bereits unter den Nummern 1 bis 16 aufgeführt werden.
Die Kosten müssen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen oder des Grundstücks laufend entstehen und dürfen insbesondere keine Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten sein.
Der Bundesgerichtshof verlangt bei sonstigen Betriebskosten grundsätzlich, dass die im Einzelnen bestimmte Kostenart mit dem Mieter vereinbart wurde.
Anders als bei den ausdrücklich in Nr. 1 bis 16 BetrKV genannten Kostenarten genügt deshalb ein allgemeiner Verweis auf Betriebskosten für eine zusätzliche Kostenart nach Nr. 17 grundsätzlich nicht.
Als sonstige Betriebskosten kommen beispielsweise regelmäßig anfallende Dachrinnenreinigung, Wartung von Feuerlöscheinrichtungen, Prüfung von Blitzschutzanlagen oder bestimmte regelmäßige technische Wartungen in Betracht.
Auch die regelmäßigen Kosten für die Wartung und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern können als sonstige Betriebskosten einzuordnen sein.
Die Anschaffung von Rauchwarnmeldern beziehungsweise vergleichbaren Einrichtungen ist dagegen grundsätzlich keine laufende Betriebskostenposition.
Wird eine Dachrinne beispielsweise erst aufgrund einer konkreten Verstopfung einmalig aufwendig gereinigt, kann dies anders zu beurteilen sein als eine regelmäßig notwendige vorbeugende Reinigung.
Werden mehrere unterschiedliche Kostenarten unter „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet, müssen die einzelnen Kostenarten und die darauf entfallenden Beträge grundsätzlich nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung sollten deshalb nur solche sonstigen Betriebskosten als umlagefähig eingeordnet werden, bei denen Kostenart, laufender Charakter und mietvertragliche Vereinbarung tatsächlich zusammenpassen.
Bei Grundsteuer, Wasser oder Müll wissen wir relativ schnell, dass es sich grundsätzlich um gesetzlich ausdrücklich genannte Betriebskostenarten handelt.
Steht in einer WEG-Abrechnung beispielsweise „Wartung Rauchwarnmelder“, „Dachrinnenreinigung“ oder „Wartung Brandschutzanlage“, würden wir zunächst prüfen, ob diese konkrete Kostenart im Mietvertrag tatsächlich auf den Mieter übertragen wurde.
Jährliche Wartung Rauchwarnmelder: 60 Euro
Regelmäßige Dachrinnenreinigung: 80 Euro
Wartung einer Brandschutzeinrichtung: 40 Euro
Zusammen sind das zwar nur 180 Euro jährlich, aber die Umlagefähigkeit muss für jede Kostenart sauber begründet sein.
§ 2 Nr. 17 BetrKV ist aus unserer Sicht ausdrücklich kein Freibrief, mit dem ein Vermieter beliebige zusätzliche Eigentümerkosten in die Betriebskostenabrechnung verschieben kann.
Steht beispielsweise „Wartung und Reparatur Brandschutzanlage“ auf einer Rechnung, würden wir versuchen, die laufende Wartung vom nicht umlagefähigen Reparaturanteil zu trennen.
Bei einer bereits vermieteten Kapitalanlagewohnung kann der vorhandene Mietvertrag bestimmte heute entstehende sonstige Betriebskosten möglicherweise gar nicht konkret benennen.
Wenn eine Kostenposition in der bisherigen Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass diese Umlage rechtlich dauerhaft abgesichert ist.
Gerade die „sonstigen Betriebskosten“ zeigen sehr gut, warum wir bei einer Kapitalanlage nicht einfach jede als umlagefähig bezeichnete Position aus einer WEG- oder Betriebskostenabrechnung ungeprüft übernehmen würden.
Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.
Bundesrecht – § 2 Nr. 17 BetrKV: Sonstige Betriebskosten
Bundesgerichtshof – VIII ZR 167/03: konkrete Vereinbarung sonstiger Betriebskosten
Haufe – Beispiele und Abgrenzung sonstiger Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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