Kurzantwort
Die Kosten einer regelmäßig wiederkehrenden Dachrinnenreinigung können grundsätzlich als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Kostenart im Mietvertrag konkret vereinbart wurde. Eine einmalige Reinigung zur Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung ist dagegen grundsätzlich nicht als laufende Betriebskostenposition einzuordnen. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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§ 2 Nr. 17 BetrKV erfasst laufende Betriebskosten, die nicht bereits unter den ausdrücklich genannten Kostenarten der Nummern 1 bis 16 aufgeführt sind. (gesetze-im-internet.de)
Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass Kosten einer Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein können, wenn sie regelmäßig anfallen. (Bundesgerichtshof – VIII ZR 167/03)
Da es sich um sonstige Betriebskosten handelt, muss die Dachrinnenreinigung als konkrete Kostenart mit dem Mieter vereinbart worden sein. (Bundesgerichtshof – VIII ZR 167/03)
Die bloße Formulierung „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag reicht für die Umlage der Dachrinnenreinigung grundsätzlich nicht aus.
Eine turnusmäßige Reinigung kann beispielsweise erforderlich sein, wenn Bäume regelmäßig Laub eintragen und dadurch ohne Reinigung eine Verstopfung zu erwarten wäre. (Haufe – Dachrinnenreinigung als Betriebskosten)
Wird die Dachrinne dagegen einmalig gereinigt, weil bereits eine konkrete Verstopfung eingetreten ist, handelt es sich grundsätzlich nicht um umlagefähige laufende Betriebskosten, sondern um eine Instandhaltungsmaßnahme. (Haufe – Dachrinnenreinigung)
Die Dachrinnenreinigung gehört nicht zu den Entwässerungskosten nach § 2 Nr. 3 BetrKV, sondern wird bei entsprechender Vereinbarung unter den sonstigen Betriebskosten eingeordnet. (Haufe – Entwässerung und Dachrinnenreinigung)
Dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Dachrinnenreinigung dem Eigentümer über die Jahresabrechnung belastet, bedeutet noch nicht automatisch, dass dieser Betrag auch gegenüber seinem Mieter umlagefähig ist.
Für die Betriebskostenabrechnung sollte deshalb sowohl die konkrete mietvertragliche Vereinbarung als auch der Grund der jeweiligen Reinigung geprüft werden.
In der Wirtschaftlichkeitsrechnung sollten regelmäßig umlagefähige Dachrinnenreinigungskosten von einmaligen nicht umlagefähigen Reinigungs-, Reparatur- oder Instandsetzungskosten getrennt werden.
Die Dachrinnenreinigung zeigt sehr gut, warum bei den „sonstigen Betriebskosten“ die Bezeichnung einer Rechnung allein nicht genügt.
Wird die Dachrinne beispielsweise jedes Jahr oder in einem wiederkehrenden Turnus gereinigt, weil rund um das Gebäude viel Baumbestand vorhanden ist, würden wir zunächst von einer typischen laufenden Kostenposition ausgehen.
Kommt dagegen einmalig ein Unternehmen, weil eine seit Jahren nicht gereinigte Dachrinne vollständig verstopft ist und Wasser bereits überläuft, würden wir diese Kosten nicht einfach als normale umlagefähige Betriebskosten behandeln.
Selbst eine eindeutig regelmäßig anfallende Dachrinnenreinigung kann gegenüber dem Mieter problematisch sein, wenn diese konkrete sonstige Betriebskostenart im bestehenden Mietvertrag nicht vereinbart wurde. (Bundesgerichtshof – VIII ZR 167/03)
Beim Kauf einer bereits vermieteten Wohnung übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag und können deshalb nicht einfach davon ausgehen, dass jede heute denkbare Kostenposition bereits wirksam auf den Mieter übertragen wurde.
Die Dachrinnenreinigung wird eine Kapitalanlage normalerweise nicht wirtschaftlich entscheiden, aber viele kleine falsch eingeordnete Kostenpositionen können sich über Jahre durchaus summieren.
Für uns lautet die entscheidende Frage immer: Ist es eine laufende, wiederkehrende Betriebskostenposition – oder wird hier tatsächlich ein Schaden beziehungsweise Instandhaltungsbedarf beseitigt?
Als einzelner Kostenposten ist die Dachrinnenreinigung meist überschaubar, als Beispiel für die korrekte Behandlung sonstiger Betriebskosten ist sie aber ausgesprochen hilfreich.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Bundesrecht – § 2 Nr. 17 BetrKV: Sonstige Betriebskosten
Bundesgerichtshof – VIII ZR 167/03: Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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