Kurzantwort
Regelmäßig anfallende Wartungs- und Prüfungskosten technischer Anlagen können grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten sein, wenn sie entweder ausdrücklich von der Betriebskostenverordnung erfasst oder als konkrete sonstige Betriebskosten wirksam vereinbart sind. Reparaturen, Instandsetzungen und die Erneuerung technischer Anlagen bleiben dagegen grundsätzlich beim Vermieter. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV grundsätzlich Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und seiner Anlagen laufend entstehen.
Die BetrKV führt beispielsweise Wartungs- und Prüfungskosten für Heizungsanlagen, Wassermengenregler und Aufzüge bereits ausdrücklich bei den jeweiligen Betriebskostenarten auf.
Regelmäßig anfallende Wartungskosten weiterer technischer Einrichtungen können als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV in Betracht kommen, wenn sie die Voraussetzungen des § 1 BetrKV erfüllen.
Bei solchen sonstigen Betriebskosten ist besonders wichtig, dass die betreffende Kostenart im Mietvertrag hinreichend konkret vereinbart wurde.
In einem Verfahren über Wartungskosten einer Druckerhöhungs- und einer Blitzschutzanlage scheiterte die Umlage bereits daran, dass es nach den Feststellungen der Vorinstanz an einer entsprechenden Umlagevereinbarung fehlte; der BGH musste deshalb die grundsätzliche Umlagefähigkeit dieser Positionen nicht abschließend entscheiden.
§ 1 BetrKV schließt Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung ausdrücklich aus den Betriebskosten aus.
Enthält ein Wartungsvertrag zugleich Reparatur-, Ersatzteil- oder Instandsetzungsleistungen, dürfen diese Anteile nicht einfach gemeinsam mit den umlagefähigen Wartungskosten auf den Mieter übertragen werden.
Auch vorgeschriebene regelmäßige Prüfungen können Betriebskostencharakter haben, wenn sie laufend entstehen und nicht tatsächlich der Beseitigung eines Schadens dienen.
Dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft dem Eigentümer Wartungskosten über die Jahresabrechnung berechnet, bedeutet noch nicht automatisch, dass dieselbe Position mietrechtlich vollständig auf den Mieter umgelegt werden darf.
Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten deshalb umlagefähige laufende Wartungs- und Prüfungskosten von nicht umlagefähigen Reparatur-, Instandsetzungs- und Erneuerungskosten konsequent getrennt werden.
Bei einer WEG-Abrechnung würden wir eine Position mit der Bezeichnung „Wartung technische Anlagen“ nicht automatisch vollständig als umlagefähig einstufen.
Interessant ist, ob beispielsweise lediglich eine regelmäßig vorgesehene Funktionsprüfung durchgeführt wurde oder gleichzeitig Teile repariert beziehungsweise ersetzt wurden.
Eine Wartungsrechnung beträgt 500 Euro.
Davon entfallen:
Dann würden wir nicht einfach die gesamten 500 Euro als umlagefähige Betriebskosten behandeln.
Bei Heizung, Aufzug oder bestimmten Wasserversorgungsanlagen müssen wir gar nicht auf die „sonstigen Betriebskosten“ ausweichen, weil die BetrKV deren laufende Wartungs- und Prüfungskosten bereits ausdrücklich nennt.
Bei Druckerhöhungsanlagen, Blitzschutz-, Brandschutz- oder anderen speziellen Anlagen würden wir insbesondere prüfen, welche Leistung erbracht wurde und ob der bestehende Mietvertrag gerade diese Kostenart abdeckt.
Beim Kauf einer bereits vermieteten Eigentumswohnung übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag und können fehlende Vereinbarungen über zusätzliche sonstige Betriebskosten nicht einfach rückwirkend ergänzen.
Ein Gebäude mit zahlreichen Aufzügen, Pumpen, Brandschutz-, Lüftungs- oder anderen technischen Anlagen kann dauerhaft höhere Wartungskosten verursachen als ein technisch einfacheres Gebäude.
Selbst wenn laufende Wartungskosten auf die Mieter übertragen werden können, bleiben größere Reparaturen und der spätere Ersatz der Anlagen wirtschaftlich Eigentümerthema.
Gerade bei technisch aufwendigeren Wohnanlagen würden wir deshalb nicht nur auf das aktuelle Hausgeld schauen, sondern laufende Wartung und zukünftiges Reparatur- beziehungsweise Erneuerungsrisiko getrennt beurteilen.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Bundesrecht – § 1 BetrKV: Definition und Abgrenzung von Betriebskosten§ 1 BetrKV öffnen
Bundesrecht – § 2 BetrKV: einzelne Betriebskostenarten und sonstige Betriebskosten§ 2 BetrKV öffnen
Bundesgerichtshof – VIII ZR 33/15: unter anderem Wartung von Druckerhöhungs- und BlitzschutzanlageBGH-Entscheidung öffnen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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