Kurzantwort
Regelmäßig anfallende Wartungs- und Prüfungskosten für Feuerlöscher und bestimmte Brandschutzeinrichtungen können grundsätzlich als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn die konkrete Kostenart im Mietvertrag ausreichend vereinbart wurde. Anschaffung, Reparatur oder Erneuerung der Einrichtungen gehören dagegen grundsätzlich nicht zu den laufenden Betriebskosten. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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§ 2 Nr. 17 BetrKV ermöglicht die Umlage weiterer laufender Betriebskosten, die nicht bereits von den Nummern 1 bis 16 erfasst werden. (gesetze-im-internet.de)
Regelmäßig anfallende Kosten für die Wartung und Prüfung von Feuerlöschern werden in der mietrechtlichen Praxis grundsätzlich als mögliche sonstige Betriebskosten anerkannt. (Haufe – Feuerlöscherwartung als Betriebskosten)
Dazu können beispielsweise turnusmäßige Prüfungen der Betriebsbereitschaft sowie notwendige laufende Wartungsarbeiten an den Feuerlöschgeräten gehören. (Haufe – Wartungskosten)
Da Feuerlöscherwartung unter die sonstigen Betriebskosten fällt, sollte diese Kostenart im Mietvertrag konkret bezeichnet und vereinbart sein. (Haufe – Sonstige Betriebskosten)
Die bloße Angabe „sonstige Betriebskosten“ eröffnet dem Vermieter grundsätzlich nicht die Möglichkeit, beliebige zusätzliche Wartungskosten auf den Mieter umzulegen. (Haufe – Sonstige Betriebskosten)
Die erstmalige Anschaffung von Feuerlöschern ist keine laufend entstehende Betriebskostenposition und kann deshalb nicht einfach über die Betriebskostenabrechnung weitergegeben werden. (Haufe – Feuerlöscher und Heizkosten)
Auch größere Reparaturen oder der vollständige Ersatz nicht mehr verwendbarer Brandschutzeinrichtungen dürfen nicht automatisch mit den laufenden Wartungskosten gleichgesetzt werden.
Bei regelmäßig gewarteten Brandschutz- oder Brandmeldeanlagen können entsprechende Wartungskosten ebenfalls als sonstige Betriebskosten vereinbart werden, wobei der Bundesgerichtshof eine konkrete mietvertragliche Regelung zu solchen Anlagen bereits als Grundlage für die Umlage entsprechender Wartungskosten anerkannt hat. (Bundesgerichtshof – VIII ZR 117/21)
Dass die WEG dem Wohnungseigentümer eine Position „Brandschutz“ oder „Feuerlöscherwartung“ berechnet, bedeutet noch nicht automatisch, dass diese vollständig gegenüber seinem Mieter umlagefähig ist.
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung sollten deshalb regelmäßig umlagefähige Wartungs- und Prüfungskosten von Anschaffungs-, Reparatur- und Erneuerungskosten des Brandschutzes sauber getrennt werden.
Die regelmäßige Feuerlöscherwartung wird eine Kapitalanlage normalerweise wirtschaftlich nicht entscheiden, zeigt aber sehr gut die Systematik der sonstigen Betriebskosten.
Entfallen auf Ihre Wohnung jährlich 60 Euro für die regelmäßige Prüfung und Wartung der Feuerlöscher, können diese Kosten bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden.
Müssen dagegen mehrere veraltete Geräte vollständig ersetzt oder neue Brandschutzeinrichtungen angeschafft werden, würden wir diese Ausgaben nicht einfach als laufende Betriebskosten behandeln.
Steht in einer WEG-Abrechnung lediglich „Brandschutz 300 Euro“, möchten wir wissen, ob darin Wartung, Reparatur, neue Geräte oder möglicherweise mehrere unterschiedliche Leistungen enthalten sind.
Gerade bei bereits vermieteten Bestandswohnungen würden wir prüfen, ob die konkrete Brandschutz- beziehungsweise Feuerlöscherwartung im vorhandenen Mietvertrag überhaupt als sonstige Betriebskosten vereinbart wurde.
Ungewöhnlich hohe oder häufige Brandschutzkosten können Anlass sein, genauer nach dem Zustand und Umfang der vorhandenen Brandschutztechnik zu fragen.
Der Eurobetrag ist häufig klein, doch gerade bei vielen solchen Einzelpositionen sollte eine Kapitalanlage nicht unnötig schlecht gerechnet werden, indem eigentlich umlagefähige Kosten dauerhaft dem Eigentümer zugerechnet werden.
Als einzelne Kostenposition ist die Feuerlöscherwartung meist überschaubar; als Beispiel für die Abgrenzung zwischen laufender Wartung und nicht umlagefähiger Investition oder Reparatur gehört sie für uns trotzdem in einen umfassenden Betriebskostenbereich.
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
Bundesrecht – § 2 Nr. 17 BetrKV: Sonstige Betriebskosten
Haufe – Feuerlöscherwartung als sonstige Betriebskosten
Bundesgerichtshof – VIII ZR 117/21 zu Wartungskosten von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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