Kurzantwort
Die regelmäßigen Kosten für Wartung und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern können grundsätzlich als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein, wenn dafür eine passende mietvertragliche Grundlage besteht. Die Kosten für die Anmietung oder Anschaffung der Rauchwarnmelder gehören dagegen grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kosten einer regelmäßigen Sicht- und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV eingeordnet werden können.
Für die Umlage muss eine geeignete mietvertragliche Vereinbarung bestehen, die auch diese Kostenart erfasst.
Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine umlagefähigen Betriebskosten.
Der BGH begründet dies damit, dass die Gerätemiete wirtschaftlich den Kosten des Erwerbs der Rauchwarnmelder vergleichbar ist und deshalb nicht zu den laufenden Betriebskosten gehört.
Enthält ein Dienstleistungsvertrag sowohl Geräteüberlassung als auch regelmäßige Wartung, müssen die unterschiedlichen Kostenbestandteile für die Betriebskostenabrechnung sauber auseinandergehalten werden.
Wer für Einbau, Wartung und Funktionskontrolle verantwortlich ist, kann sich zusätzlich nach der jeweiligen Landesbauordnung richten, weil die Regelungen zwischen den Bundesländern unterschiedlich ausgestaltet sind.
Der BGH hat zugleich klargestellt, dass eine öffentlich-rechtliche Wartungspflicht des Mieters nicht grundsätzlich verhindert, dass vom Vermieter veranlasste regelmäßige Wartungskosten mietrechtlich als Betriebskosten eingeordnet werden können.
Müssen Rauchwarnmelder nach Ablauf ihrer Lebensdauer ersetzt werden, sind die Kosten neuer Geräte nicht einfach mit den laufenden Wartungskosten gleichzusetzen.
Werden Rauchwarnmelder zentral durch die WEG betreut, können in der Jahresabrechnung unterschiedliche Positionen für Geräte, Wartung oder Dienstleister enthalten sein, deren Umlagefähigkeit gegenüber dem Mieter getrennt zu beurteilen ist.
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung sollten deshalb umlagefähige Wartungs- und Prüfkosten von nicht umlagefähigen Anschaffungs-, Miet- und Ersatzkosten der Rauchwarnmelder getrennt werden.
Rauchwarnmelder verursachen normalerweise keine großen Kosten, sind aber ein gutes Beispiel dafür, warum die Bezeichnung einer Rechnung allein noch nicht sagt, ob sie auf den Mieter umgelegt werden kann.
Auf eine Wohnung entfallen jährlich:
Die 80 Euro können bei passender vertraglicher Grundlage grundsätzlich umlagefähig sein, die 60 Euro Gerätemiete dagegen nicht.
Steht in einer WEG-Abrechnung lediglich „Rauchwarnmelder 140 Euro“, würden wir uns anschauen, welche Leistungen tatsächlich hinter diesem Betrag stehen.
Eine jährliche Funktionsprüfung ist ein laufender Vorgang; der Austausch eines Gerätes nach acht oder zehn Jahren ist wirtschaftlich etwas anderes.
Bei einer bereits vermieteten Kapitalanlagewohnung würden wir außerdem prüfen, ob der bestehende Mietvertrag für diese sonstigen Betriebskosten tatsächlich eine ausreichende Grundlage enthält.
Selbst bei mehreren Rauchwarnmeldern reden wir häufig nur über überschaubare Jahresbeträge, sodass dieses Thema allein selbstverständlich keine Kaufentscheidung bestimmen sollte.
Die Rauchwarnmelder zeigen sehr anschaulich die Grundregel: laufende Wartung kann umlagefähig sein – Anschaffung, Gerätemiete und Ersatz dagegen nicht automatisch.
Für die Rendite ist die Position klein, für eine rechtlich und rechnerisch saubere Betriebskostenabrechnung aber durchaus relevant.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
Bundesgerichtshof – VIII ZR 117/21: Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten
Bundesgerichtshof – VIII ZR 379/20: Gerätemiete für Rauchwarnmelder nicht umlagefähig
Verbraucherzentrale – Rauchwarnmelder: Austausch, Wartung und unterschiedliche Landesregelungen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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