Kurzantwort
Die laufenden Kosten eines Hausmeisters können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, soweit sie typische Hausmeistertätigkeiten betreffen und die Betriebskostenübernahme wirksam vereinbart ist; Verwaltungs-, Reparatur-, Instandhaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten müssen dagegen herausgerechnet werden. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
Was bedeutet das konkret für Ihr Vorhaben? Kostenlose Erstberatung anfragen
§ 2 Nr. 14 BetrKV zählt die Kosten des Hauswarts beziehungsweise Hausmeisters ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Dazu können die Vergütung, Sozialbeiträge und sonstigen geldwerten Leistungen gehören, die der Eigentümer für die umlagefähige Hausmeistertätigkeit bezahlt.
Nicht umlagefähig sind dagegen die Kostenanteile für Hausverwaltung, Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung und Schönheitsreparaturen.
Zu den umlagefähigen Tätigkeiten können beispielsweise regelmäßige Kontroll-, Reinigungs-, Pflege- und Ordnungsaufgaben in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen gehören.
Erledigt ein Hausmeister sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Arbeiten, muss der auf Verwaltung oder Reparaturen entfallende Kostenanteil aus den Betriebskosten herausgerechnet werden.
Werden beispielsweise Treppenhausreinigung oder Gartenpflege bereits über die Hausmeisterkosten abgerechnet, dürfen dieselben Arbeitsleistungen nicht nochmals zusätzlich unter einer anderen Betriebskostenposition angesetzt werden.
Der Bundesgerichtshof hat eine gesonderte Hausmeister-Notdienstpauschale für die Entgegennahme von Störungs- und Schadensmeldungen außerhalb der Geschäftszeiten als nicht umlagefähige Verwaltungskosten eingeordnet.
Auch Hausmeisterkosten können gegenüber dem Mieter grundsätzlich nur als Betriebskosten verlangt werden, wenn die Betriebskostenübernahme mietvertraglich wirksam vereinbart wurde.
Die umlagefähigen Hausmeisterkosten werden nach dem für das Mietverhältnis maßgeblichen Verteilungsmaßstab auf die Mieter verteilt.
Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten deshalb umlagefähige Hausmeisterleistungen und beim Eigentümer verbleibende Verwaltungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten konsequent getrennt werden.
Bei vielen WEG-Abrechnungen ist „Hausmeister“ ein relativ großer Sammelposten, weshalb wir nicht automatisch davon ausgehen würden, dass der gesamte Betrag auf den Mieter umgelegt werden kann.
Entfallen auf eine Wohnung jährlich 600 Euro Hausmeisterkosten, davon aber rechnerisch 150 Euro auf nicht umlagefähige Verwaltungs- und Reparaturleistungen, wären nur die verbleibenden 450 Euro beziehungsweise 37,50 Euro monatlich als umlagefähiger Anteil zu betrachten.
Bei größeren Hausmeisterverträgen würden wir deshalb gerne wissen, welche Tätigkeiten der Hausmeister tatsächlich übernimmt und wie sich seine Vergütung zusammensetzt.
Wechselt der Hausmeister beispielsweise regelmäßig Glühbirnen, kontrolliert Gemeinschaftsflächen oder reinigt bestimmte Bereiche, ist das anders zu beurteilen als die Reparatur einer defekten Tür, einer technischen Anlage oder eines anderen Gebäudeschadens.
Besonders aufmerksam würden wir werden, wenn gleichzeitig hohe Hausmeister-, Gartenpflege-, Gebäudereinigungs- und Winterdienstkosten auftauchen, denn dann sollte nachvollziehbar sein, welche Firma beziehungsweise Person welche Leistung erbracht hat.
Ein guter Hausmeister kann Schäden früh erkennen, Gemeinschaftsflächen kontrollieren und für Ordnung sorgen; wirtschaftlich problematisch wird nicht der Hausmeister an sich, sondern eine unklare oder unnötig teure Leistungsgestaltung.
Auch bei dieser Position gilt unser Grundprinzip: Für die Rendite- und Cashflowberechnung sollte nur der tatsächlich beim Eigentümer verbleibende Anteil dauerhaft als Eigentümerkosten angesetzt werden.
Hausmeisterkosten gehören zu den wichtigen Betriebskostenpositionen, weil sich darin häufig umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen vermischen und genau diese Trennung für eine korrekte Wirtschaftlichkeitsrechnung entscheidend ist.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Bundesrecht – § 2 Nr. 14 BetrKV: Kosten des Hauswarts
Bundesgerichtshof – VIII ZR 62/19 zur Hausmeister-Notdienstpauschale
Verbraucherzentrale – Hausmeisterkosten und nicht umlagefähige Tätigkeiten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!