Welche Kosten für Gartenpflege kann ich auf meinen Mieter umlegen?

Ausführliche Antwort

Gartenpflege ist ausdrücklich umlagefähig

§ 2 Nr. 10 BetrKV zählt die Kosten der Gartenpflege ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Mehr als Rasenmähen

Dazu gehören die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand sowie die Pflege nicht öffentlicher Plätze, Zugänge und Zufahrten.

Der Mietvertrag bleibt Voraussetzung

Die Kosten können gegenüber dem Mieter grundsätzlich nur umgelegt werden, wenn die Übernahme der Betriebskosten mietvertraglich wirksam vereinbart wurde.

Nutzung des Gartens nicht zwingend

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Gartenpflegekosten grundsätzlich auch dann auf einen Mieter umgelegt werden können, wenn er die betreffende gemeinschaftliche Gartenfläche selbst nicht nutzen darf, sofern diese das Wohnanwesen insgesamt prägt.

Auch Ersatzbepflanzungen können dazugehören

Die BetrKV nennt ausdrücklich die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen als Bestandteil der Gartenpflege.

Selbst Baumfällungen können umlagefähig sein

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs können sogar die Kosten für das Fällen eines morschen und nicht mehr standsicheren Baumes grundsätzlich zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten gehören.

Nicht jede Umgestaltung ist Gartenpflege

Eine grundlegende Neuanlage oder frei gewählte Umgestaltung des Gartens ist von der laufenden Pflege und dem Ersatz vorhandener Bepflanzung zu unterscheiden und kann nicht automatisch als Betriebskostenposition behandelt werden.

Hausmeisterkosten nicht doppelt abrechnen

Übernimmt ein Hausmeister bereits Gartenpflegearbeiten und werden diese über seine umlagefähigen Kosten abgerechnet, dürfen dieselben Arbeitsleistungen nicht zusätzlich nochmals als Gartenpflege angesetzt werden.

Verteilerschlüssel beachten

Die Gartenpflegekosten werden nach dem mietvertraglich beziehungsweise gesetzlich maßgeblichen Verteilungsmaßstab auf die Mieter verteilt.

Für Anleger richtig einordnen

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten deshalb laufende umlagefähige Gartenpflegekosten von nicht umlagefähigen grundlegenden Umgestaltungs-, Investitions- oder sonstigen Eigentümerkosten getrennt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Gartenpflege gehört grundsätzlich auf die Mieterseite

Bei einer Wohnanlage mit gemeinschaftlichen Grünflächen würden wir die normalen laufenden Gartenpflegekosten grundsätzlich den umlagefähigen Betriebskosten zuordnen, sofern die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Ein einfaches Beispiel

Entfallen auf eine Wohnung jährlich 480 Euro Gartenpflegekosten, entspricht dies 40 Euro monatlich; bei wirksamer Umlage belastet dieser laufende Kostenblock grundsätzlich nicht dauerhaft den Nettoertrag des Vermieters.

Größere Rechnungen trotzdem ansehen

Eine Gartenpflegerechnung über mehrere tausend Euro muss nicht automatisch unzulässig sein, denn selbst eine notwendige Baumfällung kann nach der BGH-Rechtsprechung noch zu den Gartenpflegekosten gehören.

Entscheidend ist der Grund der Maßnahme

Wir würden deshalb unterscheiden, ob beispielsweise ein alter Baum aus Gründen der Gartenpflege beseitigt wird oder ob die Eigentümergemeinschaft den Außenbereich völlig neu gestalten und aufwerten möchte.

Auch ohne eigene Gartennutzung möglich

Dass ein Mieter den Garten persönlich nicht nutzen darf, bedeutet nicht automatisch, dass ihm keinerlei Gartenpflegekosten zugerechnet werden können.

Bei großen Anlagen auf Doppelabrechnungen achten

Wenn Hausmeister und externe Gartenbaufirma gleichzeitig Kosten verursachen, würden wir prüfen, ob tatsächlich unterschiedliche Leistungen erbracht wurden und nicht dieselbe Tätigkeit zweimal in der Abrechnung auftaucht.

Für die Kaufprüfung ein Nebenthema

Normale Gartenpflegekosten würden eine Kapitalanlage für uns kaum entscheiden, auffällig hohe Außenanlagenkosten oder sehr aufwendige Grünanlagen können aber ein Hinweis auf dauerhaft höhere Betriebskosten sein.

Für den Anleger ist vor allem wichtig, laufende Gartenpflege nicht vorschnell als eigene Vermieterkosten anzusetzen und gleichzeitig außergewöhnliche Maßnahmen nicht automatisch als vollständig umlagefähig zu betrachten.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

Bundesrecht – § 2 BetrKV: Kosten der Gartenpflege

Bundesgerichtshof – Urteil VIII ZR 107/20 zur Baumfällung als Gartenpflegekosten

Verbraucherzentrale – Überblick zu Betriebs- und Nebenkosten