Kurzantwort
Die laufenden Kosten der Schornsteinreinigung können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Betriebskostenübernahme wirksam vereinbart ist; dazu gehören insbesondere laufende Kehrkosten, soweit sie nicht bereits über die Heizkosten berücksichtigt werden. Reparaturen oder bauliche Arbeiten am Schornstein gehören dagegen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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§ 2 Nr. 12 BetrKV zählt die Kosten der Schornsteinreinigung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Die Betriebskostenverordnung nennt insbesondere die laufenden Kehrgebühren, soweit diese nicht bereits als Kosten der zentralen Heizungsanlage berücksichtigt wurden.
Bei einer zentralen Heizungsanlage können Schornstein- beziehungsweise Abgasanlagenkosten und gesetzliche Immissionsmessungen bereits Bestandteil der Heizkosten sein.
Kosten, die bereits innerhalb der Heizkosten angesetzt wurden, dürfen deshalb nicht nochmals zusätzlich als separate Schornsteinreinigung auf den Mieter verteilt werden.
Bei Einzelöfen, Kaminen oder bestimmten Etagenheizungen können Kehr- und Prüfkosten dagegen eigenständig als Schornsteinfegerkosten beziehungsweise innerhalb der dafür vorgesehenen Betriebskostenpositionen relevant sein.
Die Umlage setzt grundsätzlich voraus, dass im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter Betriebskosten trägt.
Kosten für die Reparatur, Instandsetzung oder bauliche Erneuerung eines Schornsteins gehören nicht zu den laufenden Betriebskosten.
Werden die Schornsteinfegerkosten den Kosten der zentralen Heizungsanlage zugerechnet, gelten dafür grundsätzlich auch die Verteilungsregeln der Heizkostenverordnung mit einem verbrauchsabhängigen Anteil von mindestens 50 % und höchstens 70 %.
Vermieter sollten deshalb prüfen, ob die Schornsteinfegerkosten in der WEG-Abrechnung bereits innerhalb der Heizkosten enthalten oder als eigener Kostenposten ausgewiesen sind.
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung sollten laufende umlagefähige Schornsteinfegerkosten und nicht umlagefähige Reparatur- oder Erneuerungskosten konsequent getrennt werden.
Schornsteinfegerkosten gehören bei einer einzelnen Eigentumswohnung normalerweise nicht zu den großen wirtschaftlichen Positionen, sollten aber trotzdem korrekt eingeordnet werden.
Sind die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt, rechnen wir die laufenden umlagefähigen Schornsteinfegerkosten grundsätzlich nicht dauerhaft als Eigentümerkosten des Vermieters.
Entfallen auf eine Wohnung jährlich 120 Euro umlagefähige Schornsteinfegerkosten, entspricht dies lediglich 10 Euro monatlich; bei ordnungsgemäßer Umlage belastet dieser Betrag den langfristigen Nettoertrag des Vermieters grundsätzlich nicht.
Besonders achten würden wir darauf, ob bestimmte Schornsteinfegerkosten bereits innerhalb der Heizkosten enthalten sind und deshalb nicht nochmals separat auftauchen dürfen.
Muss beispielsweise ein beschädigter Schornstein saniert oder baulich erneuert werden, kann daraus ein echter Eigentümerkostenblock entstehen, der mit den laufenden Kehrkosten nicht verwechselt werden sollte.
Die richtige Zuordnung hängt auch davon ab, ob das Gebäude eine zentrale Heizungsanlage, Etagenheizungen, Einzelöfen oder zusätzliche Kamine besitzt.
Normale Schornsteinfegerkosten würden eine Kapitalanlage für uns praktisch nie entscheiden; ein sanierungsbedürftiger Schornstein oder eine problematische Heizungsanlage kann dagegen wirtschaftlich wesentlich wichtiger sein.
Für Anleger ist der entscheidende Punkt deshalb weniger die Höhe der laufenden Schornsteinfegerrechnung als die saubere Trennung zwischen umlagefähigem laufendem Betrieb und nicht umlagefähigem Sanierungsbedarf.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Bundesrecht – § 2 BetrKV: Kosten der Schornsteinreinigung§ 2 Betriebskostenverordnung öffnen
Bundesrecht – § 7 HeizkostenV: Kosten und Verteilung der zentralen Heizungsanlage§ 7 Heizkostenverordnung öffnen
Haufe – Fachinformation zu Schornsteinreinigungskosten nach § 2 Nr. 12 BetrKVHaufe-Fachinformation öffnen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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