Kurzantwort
Die laufenden Stromkosten für die Außenbeleuchtung und für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Betriebskostenübernahme wirksam vereinbart ist. Reparaturen sowie der Austausch oder die Erneuerung von Beleuchtungseinrichtungen gehören dagegen grundsätzlich nicht zu diesen laufenden Beleuchtungskosten. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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§ 2 Nr. 11 BetrKV zählt die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Genannt werden insbesondere Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.
Die Umlage setzt grundsätzlich voraus, dass mietvertraglich vereinbart wurde, dass der Mieter Betriebskosten trägt.
Ohne abweichende Vereinbarung werden solche nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten grundsätzlich nach Wohnfläche verteilt; bei vermietetem Wohnungseigentum kann unter den Voraussetzungen des § 556a Abs. 3 BGB der innerhalb der WEG geltende Verteilungsmaßstab maßgeblich sein.
Zu den laufenden Stromkosten können neben dem eigentlichen Verbrauch beispielsweise auch dazugehörige Grundgebühren oder Zählermieten zählen.
Kosten für den Ersatz von Beleuchtungskörpern oder einzelnen Leuchtmitteln werden grundsätzlich nicht als umlagefähige Beleuchtungskosten, sondern als Instandhaltung eingeordnet.
Der Betriebsstrom einer zentralen Heizungsanlage gehört grundsätzlich zu den Heizkosten und sollte nicht einfach unter „Allgemeinstrom“ beziehungsweise Beleuchtung abgerechnet werden.
Auch Strom beispielsweise für technische Entlüftungsanlagen darf nicht ohne Weiteres mit den eigentlichen Beleuchtungskosten vermischt werden.
Der individuelle Stromverbrauch innerhalb der vermieteten Wohnung gehört grundsätzlich nicht zu dieser Betriebskostenposition und wird üblicherweise unmittelbar vom Mieter mit seinem Energieversorger abgerechnet.
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung sollten deshalb laufende umlagefähige Gemeinschaftsstromkosten von Reparaturen, Erneuerungen und anderen technischen Stromkosten getrennt werden.
Die Beleuchtung von Treppenhaus, Keller, Eingangsbereich und Außenanlagen verursacht bei normalen Wohnanlagen regelmäßig keine riesigen Einzelbeträge, gehört aber trotzdem sauber in die Betriebskostenabrechnung.
Sind die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt, würden wir die eigentlichen Beleuchtungskosten grundsätzlich den umlagefähigen Betriebskosten zuordnen.
Entfallen auf eine Wohnung jährlich 180 Euro Gemeinschaftsbeleuchtung, entspricht dies 15 Euro monatlich; bei wirksamer Umlage belastet dieser laufende Kostenblock grundsätzlich nicht dauerhaft den Nettoertrag des Vermieters.
Steht in einer Abrechnung lediglich ein größerer Sammelposten „Allgemeinstrom“, würden wir prüfen, welche Verbraucher darin tatsächlich enthalten sind.
Treppenhausbeleuchtung, Heizungsstrom, Aufzugsstrom oder Strom für andere technische Anlagen können unterschiedlichen Betriebskostenpositionen zuzuordnen sein und sollten nicht ungeprüft zusammengeworfen werden.
Wird eine alte Beleuchtungsanlage beispielsweise umfassend auf LED-Technik umgerüstet, würden wir die Investitionskosten nicht einfach mit den anschließend laufenden umlagefähigen Stromkosten gleichsetzen.
Normale Beleuchtungskosten würden eine Kapitalanlage für uns kaum entscheiden; ungewöhnlich hohe Allgemeinstromkosten können aber Anlass sein, die WEG-Abrechnung und die vorhandene Gebäudetechnik genauer anzusehen.
Die Position ist einfach, aber typisch für die richtige Systematik: Der laufende Betrieb kann umlagefähig sein, Reparatur und Erneuerung bleiben dagegen grundsätzlich Eigentümerthema.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
Bundesrecht – § 2 Nr. 11 BetrKV: Kosten der Beleuchtung Betriebskostenverordnung öffnen
Bundesrecht – § 556a BGB: Verteilung der Betriebskosten § 556a BGB öffnen
Haufe – Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV Haufe-Fachinformation öffnen
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