Kurzantwort
Der Kapitalwert – auch Net Present Value ( NPV ) genannt – zeigt, welchen heutigen finanziellen Mehrwert eine Immobilieninvestition nach Berücksichtigung aller erwarteten zukünftigen Ein- und Auszahlungen sowie einer vorgegebenen Mindestverzinsung erzeugt. Ein positiver Kapitalwert spricht dafür, dass die Investition die angesetzte Mindestverzinsung übertrifft; ein negativer Kapitalwert bedeutet das Gegenteil. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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100.000 Euro, die Sie erst in zehn Jahren erhalten, sind wirtschaftlich nicht dasselbe wie 100.000 Euro heute. Bei der Kapitalwertmethode werden deshalb sämtliche zukünftigen Nettozahlungen mit einem Kalkulationszinssatz abgezinst und auf den heutigen Zeitpunkt zurückgerechnet.
Bei einer Immobilie können beispielsweise laufende Überschüsse, zusätzliche Investitionen und am Ende der Haltedauer der Nettoverkaufserlös berücksichtigt werden.
Ein Anleger setzt heute 100.000 Euro Eigenkapital ein. In den Jahren 1 bis 9 erhält er jeweils 2.000 Euro Netto-Cashflow; im zehnten Jahr erhält er zusätzlich zum letzten Jahresüberschuss einen Nettoverkaufserlös von 140.000 Euro.
Werden diese Zahlungen mit einer geforderten Rendite von 5 % jährlich abgezinst, ergibt sich ein Kapitalwert von ungefähr +1.400 Euro.
Der Anleger hätte bei diesen Annahmen seine geforderte Verzinsung von 5 % erreicht und zusätzlich einen heutigen rechnerischen Mehrwert von etwa 1.400 Euro geschaffen. Bei einem Kapitalwert von genau null entspräche die Investitionsrendite gerade der angesetzten Mindestverzinsung.
Je höher die vom Anleger verlangte Mindestverzinsung beziehungsweise der verwendete Kalkulationszins, desto geringer wird bei ansonsten identischen Zahlungsströmen der Kapitalwert. Der Kalkulationszins kann beispielsweise die Renditeanforderung oder die Rendite einer vergleichbaren alternativen Investition widerspiegeln.
Der interne Zinsfuß ( IRR ) beantwortet vereinfacht die Frage: Welche jährliche Rendite erzeugt diese Zahlungsreihe? Der Kapitalwert fragt dagegen: Wie viel finanziellen Mehrwert erzeugt diese Investition bei einer von mir vorgegebenen Renditeanforderung? Der IRR ist genau der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert null wird.
In der professionellen Immobilien-Investitionsrechnung gehören Kapitalwert, interner Zinsfuß, Cashflow-Modellierung und Szenarioanalysen zu den etablierten Verfahren zur langfristigen Beurteilung eines Investments.
Da Immobilienzahlungen nicht immer exakt jährlich zum gleichen Termin anfallen, können Programme wie Excel mit XKAPITALWERT auch konkrete Zahlungszeitpunkte berücksichtigen.
Den Kapitalwert halten wir neben dem IRR für eine der aussagekräftigeren langfristigen Kennzahlen, weil nicht nur ein einzelnes Jahr betrachtet wird.
Ein Anleger, der mindestens 3 % Rendite erwartet, kann dieselbe Immobilie anders beurteilen als jemand, der mindestens 6 % verlangt. Der Kapitalwert macht diese persönliche Mindestanforderung ausdrücklich zum Bestandteil der Rechnung.
Mietsteigerungen, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung, Haltedauer und insbesondere der spätere Verkaufspreis können den Kapitalwert erheblich verändern.
Wir würden beispielsweise ein vorsichtiges, realistisches und optimistisches Szenario gegenüberstellen. Interessant ist weniger, ob eine Immobilie unter Idealannahmen einen hohen positiven Kapitalwert erreicht, sondern ob sie auch bei vorsichtigeren Annahmen wirtschaftlich belastbar bleibt.
Wenn beide Investments mit derselben Renditeanforderung und vergleichbaren Annahmen gerechnet werden, kann der Kapitalwert zeigen, welches Objekt voraussichtlich den größeren absoluten Vermögensmehrwert erzeugt.
Eine Immobilie kann einen attraktiven Kapitalwert haben und trotzdem einen unangenehmen monatlichen Cashflow, hohe Finanzierung oder erhebliche Einzelrisiken besitzen. Wir würden deshalb Kapitalwert, IRR, Cashflow, Eigenkapitalrendite und Risikofaktoren gemeinsam betrachten.
Für den schnellen Erstfilter sind Kaufpreisfaktor, Mietrendite und Quadratmeterpreis einfacher. Für eine ernsthafte langfristige Investitionsentscheidung ist der Kapitalwert aus unserer Sicht jedoch eine sehr wertvolle Kennzahl, insbesondere wenn verschiedene Immobilien oder alternative Investments miteinander verglichen werden sollen.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Gabler Wirtschaftslexikon – Kapitalwertmethode
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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