Kurzantwort
Den optimalen Eigenkapitaleinsatz gibt es nicht als feste Prozentzahl: Sinnvoll ist der Betrag, bei dem Finanzierungskonditionen und Cashflow ausreichend gut sind, gleichzeitig aber genügend Liquidität erhalten bleibt und die Eigenkapitalrendite nicht unnötig verwässert wird. Besonders interessant sind Finanzierungsstufen, bei denen zusätzliches EK den Beleihungsauslauf so weit verbessert, dass die Bank einen günstigeren Zinssatz anbietet. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Die sinnvolle Frage lautet nicht nur:
Sondern:
Zusätzliches EK reduziert die Darlehenssumme und damit grundsätzlich Zinsbelastung und monatlichen Kapitaldienst. Außerdem kann ein niedrigerer Beleihungsauslauf zu günstigeren Kreditkonditionen führen.
Beispielsweise bei einer Immobilie für 300.000 Euro – Kaufnebenkosten hier der Einfachheit halber separat betrachtet:
| eingesetztes EK | Darlehen | angenommener Zins* | 2 % Tilgung | anfängliche Monatsrate |
|---|---|---|---|---|
| 30.000 € | 270.000 € | 4,3 % | 2 % | ca. 1.418 € |
| 60.000 € | 240.000 € | 4,0 % | 2 % | ca. 1.200 € |
| 90.000 € | 210.000 € | 3,8 % | 2 % | ca. 1.015 € |
*Reine Beispielwerte zur Verdeutlichung des Effekts; tatsächliche Konditionen sind bank- und objektabhängig.
Banken kalkulieren Finanzierungskonditionen häufig anhand von Beleihungsstufen. Deshalb können beispielsweise zusätzliche 5.000 oder 10.000 Euro EK besonders wertvoll sein, wenn damit eine günstigere Beleihungsstufe erreicht wird; zwischen zwei solchen Stufen kann derselbe zusätzliche Betrag deutlich weniger Zinsvorteil bringen.
Das gesamte verfügbare Vermögen sollte nicht automatisch in die Finanzierung fließen. Auch Interhyp weist darauf hin, dass ein finanzieller Puffer zurückgehalten werden sollte, damit unerwartete Kosten nicht zu einer Nachfinanzierung führen.
Für jede EK-Variante sollten mindestens gegenübergestellt werden:
monatlicher Cashflow
Eigenkapitalrendite
Darlehenszins
Restschuld
Beleihungsauslauf
verbleibende Liquiditätsreserve
Erst diese Gegenüberstellung zeigt, welche Finanzierungsvariante für den konkreten Anleger wirtschaftlich am sinnvollsten ist.
Mehr Eigenkapital macht eine Finanzierung grundsätzlich solider, verbessert häufig den Cashflow und kann den Zinssatz reduzieren.
Aber irgendwann wird jeder weitere eingesetzte Euro aus unserer Sicht weniger interessant.
Wenn beispielsweise 10.000 Euro zusätzliches EK nicht nur das Darlehen reduziert, sondern gleichzeitig einen günstigeren Beleihungsauslauf erreicht und dadurch der Zinssatz für das gesamte Darlehen sinkt, kann dieser Schritt ausgesprochen attraktiv sein.
Weitere 20.000 Euro EK bringen vielleicht nur noch eine kleinere Monatsratenreduzierung, ohne dass sich der Zinssatz weiter verbessert.
Dann würden wir sehr genau überlegen, ob diese 20.000 Euro nicht besser als Liquiditätsreserve erhalten bleiben.
Wir würden beispielsweise rechnen:
Danach vergleichen wir Cashflow, Eigenkapitalrendite, Restschuld und verbleibende Liquidität.
Nicht maximal finanzieren – aber auch nicht unnötig viel eigenes Kapital in einer Immobilie binden.
Gerade Kapitalanleger, die später weitere Objekte erwerben möchten, sollten den Wert ihrer freien Liquidität und zukünftigen Investitionsfähigkeit mitberücksichtigen.
Der optimale EK-Einsatz ist für uns keine einzelne Kennzahl, sondern eine Optimierungsrechnung. Die beste Variante ist diejenige, bei der Finanzierung und Cashflow stabil genug sind, ein vernünftiger Risikopuffer besteht und trotzdem nicht mehr Liquidität gebunden wird, als für die Strategie tatsächlich sinnvoll ist.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
Dr. Klein – Beleihungsauslauf und Einfluss auf die Finanzierungskonditionen
Interhyp – Eigenkapital, Finanzierungskonditionen und Liquiditätspuffer
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
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