Kurzantwort
Bei einem positiven Leverage-Effekt steigt die rechnerische Eigenkapitalrendite mit zunehmendem Fremdkapitalanteil, weil weniger eigenes Kapital eingesetzt wird und die Immobilienrendite über den Fremdkapitalkosten liegt. Umgekehrt verstärkt eine hohe Fremdfinanzierung auch Verluste, wenn die Gesamtkapitalrendite unter den Fremdkapitalzins fällt. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
Was bedeutet das konkret für Ihr Vorhaben? Kostenlose Erstberatung anfragen
Vereinfacht gilt:
Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + ( Gesamtkapitalrendite − Fremdkapitalzins ) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital
Entscheidend sind damit sowohl die Renditedifferenz als auch das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital.
Angenommen:
Dann ergibt sich vereinfacht:
| Fremdkapital | Eigenkapital | Fremdkapitalquote | rechnerische Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|
| 0 € | 300.000 € | 0 % | 6 % |
| 150.000 € | 150.000 € | 50 % | 8 % |
| 240.000 € | 60.000 € | 80 % | 14 % |
| 270.000 € | 30.000 € | 90 % | 24 % |
Bei 80 % Fremdfinanzierung beträgt das Verhältnis:
Die positive Renditedifferenz von 2 Prozentpunkten wird damit vierfach auf das Eigenkapital gehebelt:
Genau diese Hebelwirkung beschreibt der Leverage-Effekt.
In der Realität bleibt der Fremdkapitalzins bei zunehmender Finanzierung häufig nicht zwingend identisch. Außerdem verändern sich Beleihungsauslauf, Bankkonditionen, Kapitaldienst, Liquiditätsbelastung und Risiko.
Liegt die Gesamtkapitalrendite beispielsweise nur bei 3 %, während das Fremdkapital 4 % kostet, verschlechtert eine höhere Fremdkapitalquote die Eigenkapitalrendite zunehmend. Der Leverage-Effekt wirkt dann negativ.
Eine mathematisch sehr hohe Prozentzahl kann dadurch entstehen, dass nur sehr wenig Eigenkapital eingesetzt wird. Gleichzeitig wird das Investment anfälliger gegenüber Zinssteigerungen, Mietausfällen und unerwarteten Kosten.
Zum Beispiel:
So lässt sich unmittelbar erkennen, wie sich Eigenkapitalbedarf, Eigenkapitalrendite, Monatsrate und Restschuld verändern.
24 % rechnerische Eigenkapitalrendite sehen auf dem Papier spektakulärer aus als 8 %. Dafür darf bei sehr geringem Eigenkapitaleinsatz auch deutlich weniger schiefgehen.
Mehr Eigenkapital in einer Immobilie reduziert zwar die Verschuldung, bindet aber gleichzeitig Liquidität. Diese Liquidität kann dann beispielsweise für Reserven oder weitere Investments fehlen.
Unser Ziel wäre nicht maximale Eigenkapitalrendite um jeden Preis, sondern ein vernünftiges Verhältnis aus:
Eigenkapitalrendite
monatlicher Belastung
Liquiditätsreserve
Restschuld
Zinsrisiko
Möglichkeit weiterer Investments
Besonders bei hohen Fremdkapitalquoten würden wir die Eigenkapitalrendite zusätzlich mit höheren Zinsen, niedrigeren Mieten und zusätzlichen Kosten berechnen.
Der Vergleich mehrerer Fremdkapitalquoten zeigt hervorragend, warum die Finanzierungsstruktur einen erheblichen Einfluss auf die Rendite eines Immobilieninvestments hat. Die richtige Fremdkapitalquote ist deshalb keine reine Renditefrage, sondern immer auch eine Risiko- und Liquiditätsentscheidung.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Gabler Wirtschaftslexikon – Leverage-Effekt und Verschuldungsgrad
Sparkasse – Leverage-Effekt mit mehreren Finanzierungsvarianten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!