Kurzantwort
Der Zinsdeckungsgrad ( ICR – Interest Coverage Ratio ) zeigt, wie oft die laufenden Immobilienerträge die jährlichen Kreditzinsen decken. Ein ICR von 2,0 bedeutet beispielsweise, dass der für die Berechnung verwendete Immobilienertrag doppelt so hoch ist wie die Zinsbelastung. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Vereinfacht:
Der Zinsdeckungsgrad beantwortet damit die Frage: Wie viel Puffer besteht zwischen dem Ertrag der Immobilie und den darauf entfallenden Kreditzinsen?
Verwendeter jährlicher Immobilienertrag:
Jährliche Kreditzinsen:
Damit:
Die Zinsen sind rechnerisch zweifach gedeckt.
Bei einem Zinsdeckungsgrad von 1,0 entspricht der angesetzte Immobilienertrag genau den jährlichen Zinskosten.
Unterhalb von 1,0 reicht der verwendete Ertrag nicht mehr aus, um allein die Zinsen vollständig zu decken.
Ein ICR von 2,5 bietet gegenüber steigenden Zinsen oder sinkenden Einnahmen deutlich mehr Puffer als beispielsweise 1,1. Einen universell optimalen Wert gibt es jedoch nicht.
Bei bestimmten europäischen Kennzahlendefinitionen für vermietete Wohnimmobilien werden beispielsweise Bruttomieteinnahmen durch Zinskosten geteilt. In anderen Immobilien- und Unternehmensanalysen wird dagegen ein um laufende Kosten bereinigter Ertrag verwendet.
Deshalb sollte bei einem ICR immer klar angegeben werden, welcher Ertragswert im Zähler verwendet wurde.
Der entscheidende Unterschied:
Deshalb kann eine Immobilie einen komfortablen Zinsdeckungsgrad besitzen und trotzdem aufgrund einer hohen Tilgung einen angespannten laufenden Cashflow haben.
Steigen die jährlichen Zinsen im Beispiel von 8.000 auf 12.000 Euro, verändert sich die Kennzahl:
Der Sicherheitspuffer wäre damit deutlich kleiner.
Gerade bei professionellen Immobilienfinanzierungen gehören Zinsdeckungsgrad, Kapitaldienstfähigkeit und Beleihungskennzahlen zu den typischen Größen zur Beurteilung des Finanzierungsrisikos.
Ein ICR von 1,05 bedeutet praktisch: Die Zinsen werden zwar rechnerisch gedeckt, aber es existiert kaum Sicherheitspuffer.
Ein deutlich höherer Wert ist robuster.
Beispielsweise:
Damit sieht ein Anleger unmittelbar, wie empfindlich seine Finanzierung auf steigende Zinsen reagiert.
Wenn der für die Berechnung verwendete Immobilienertrag beispielsweise 16.000 Euro beträgt, liegt die absolute Zinsgrenze für ICR = 1,0 ebenfalls bei 16.000 Euro jährlichen Zinsen.
Bei einer Restschuld von 250.000 Euro entspräche das rechnerisch:
Spätestens oberhalb davon wäre der Zinsaufwand in dieser vereinfachten Betrachtung höher als der verwendete Immobilienertrag.
Ein guter ICR kann beruhigend aussehen, obwohl Zins plus Tilgung den Anleger monatlich stark belasten. Deshalb würden wir den ICR niemals isoliert betrachten.
Diese drei Zahlen beantworten unterschiedliche Fragen:
ICR: Werden die Zinsen gut gedeckt?
DSCR: Wird der gesamte Kapitaldienst gut gedeckt?
Cashflow: Was bleibt tatsächlich monatlich übrig beziehungsweise was muss zugeschossen werden?
Für eine private Kapitalanlageimmobilie ist der Zinsdeckungsgrad keine alleinige Kaufkennzahl. Als leicht berechenbare Messgröße für Zinsrisiko und Finanzierungspuffer halten wir ihn jedoch für sehr nützlich.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
EUR-Lex – Definition der Zinsdeckungsquote bei Renditeimmobilien
IHK Regensburg – Zinsdeckungsgrad als Kennzahl zur Risikobeurteilung
Verband deutscher Pfandbriefbanken – Finanzkennzahlen bei Immobilienfinanzierungen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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