Kurzantwort
Der Leverage-Effekt oder Fremdkapitalhebel beschreibt, wie sich der Einsatz von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite auswirkt. Liegt die Rendite der Immobilie über den Fremdkapitalkosten, kann zusätzliches Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöhen – liegt sie darunter, wirkt der Hebel in die entgegengesetzte Richtung. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + ( Gesamtkapitalrendite − Fremdkapitalzins ) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital
Der entscheidende Wert ist damit die Differenz zwischen Objektrendite und Fremdkapitalzins.
Gesamtkapital:
Gesamtkapitalrendite:
Fremdkapital:
Eigenkapital:
Fremdkapitalzins:
Damit:
Die rechnerische Eigenkapitalrendite steigt durch den Fremdkapitaleinsatz von 6 % auf 10 %.
Die Immobilie erwirtschaftet im Beispiel rechnerisch 6 %, während das Fremdkapital nur 4 % kostet. Diese positive Differenz von 2 Prozentpunkten arbeitet zusätzlich für das Eigenkapital.
Steigt der Fremdkapitalzins im gleichen Beispiel auf 7 %, ergibt sich:
Die Eigenkapitalrendite sinkt damit auf 4 %.
Je höher das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital, desto stärker wirkt eine positive oder negative Renditedifferenz auf das Eigenkapital. Genau deshalb erhöht eine hohe Finanzierung nicht nur die Renditechance, sondern auch das Risiko.
Die klassische Leverage-Formel ist eine vereinfachte Rentabilitätsbetrachtung. Für eine Kapitalanlageimmobilie müssen zusätzlich unter anderem Tilgung, Liquiditätsbelastung, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand, Steuern und mögliche Anschlusszinsen betrachtet werden.
Ein mathematisch attraktiver Fremdkapitalhebel sagt noch nicht, ob die monatliche Finanzierung dauerhaft problemlos tragbar ist.
Wer eine Immobilie vollständig aus Eigenkapital bezahlt, erzielt ausschließlich die Rendite auf sein eigenes Kapital.
Durch eine Finanzierung kann dagegen zusätzlich mit Fremdkapital investiert werden – und genau daraus entsteht der Hebeleffekt.
Wenn eine Immobilie wirtschaftlich mehr erwirtschaftet als das Fremdkapital kostet, kann ein geringerer Eigenkapitaleinsatz die prozentuale Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen.
Der Kredit muss unabhängig davon bedient werden, ob die Miete vollständig eingeht, Reparaturen entstehen oder sich der Immobilienmarkt schlechter entwickelt.
Wenn eine Immobilie beispielsweise 4,2 % erwirtschaftet und das Fremdkapital bereits 4,0 % kostet, ist die positive Differenz sehr gering. Schon kleine Kostenabweichungen können den positiven Leverage-Effekt verschwinden lassen.
Beispielsweise:
Damit wird das Prinzip sehr schnell verständlich.
Eine stark fremdfinanzierte Immobilie kann rechnerisch eine hervorragende Eigenkapitalrendite besitzen und gleichzeitig deutlich anfälliger für Mietausfall, Zinssteigerungen und unerwartete Kosten sein.
Der Leverage-Effekt gehört für uns zu den zentralen mathematischen Prinzipien einer fremdfinanzierten Kapitalanlageimmobilie. Entscheidend ist aber nicht, den maximal möglichen Hebel zu erzeugen, sondern einen Hebel zu wählen, der auch bei ungünstigeren Entwicklungen finanziell beherrschbar bleibt.
Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.
Gabler Wirtschaftslexikon – Leverage-Effekt und Berechnungsformel
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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